나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12598 [1] 서울특별시 금천구 가산동 371-63 대륭테크노타운22차 제8층 제810호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재"가산디지털단지역(지하철1호선, 지하철7호선)"남측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 양호한 편 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역(가산디지털단지역-지하철1호선, 지하철7호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 양호 함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 15층 건물 내 제8층 제810호, 제811호 로서, (사용승인일: 2023.01.05.) 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 마감 등 창호 : 페어글라스, 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 본건 기호(가), 기호(나) 공히 산업시설(공장_지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보시설, 스프링클러설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 주변토지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장_지식산업센터), 지원시설(근린생활시설)의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 노폭 약 25M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12598 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 371-63, 대륭테크노타운22차 제8층 제810호

건물 용도: 지식산업센터

감정가: 453,000,000원

건축물 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 3층, 지상 15층 건물 (사용승인일: 2023년 1월 5일)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 11.84㎡ (약 3.58평)

건물 면적: 45.36㎡ (약 13.72평)

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1호선, 7호선)" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통망

차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 25M 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지 이용 현황

본건 토지는 주변 토지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로, 산업시설(공장_지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설)의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 일단의 공업용지 조성사업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 외국인 등) 등의 다양한 도시계획 및 법적 제한이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (중소기업은행, 2023년 2월 23일 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 1,623,073,500원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수하는 권리로는 구분지상권설정등기(2022년 12월 14일 제254780호)가 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 픽

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 대항력: 없음

* (비고: 전입일자/사업일자, 확정일자, 배당신고일자 정보는 제공되지 않았습니다.)

3.5. 인수되는 보증금 합계

본 건 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 가산디지털단지는 서울 서남권의 대표적인 IT 및 산업단지로서, 다수의 지식산업센터와 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있습니다. 이러한 입지적 특성으로 인해 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 건물 유형 및 입주사 현황

본 건물은 최신식 지식산업센터로, 다양한 업종의 기업들이 입주하여 사업 활동을 영위하고 있습니다. 건물 자체의 현대적인 시설과 인프라는 입주 기업들의 경쟁력 강화에 기여할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 이용 편의성

가산디지털단지역(1, 7호선)이 인접해 있어 서울 전역으로의 이동이 매우 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에 현대시티아울렛, 마리오아울렛, W몰 등 대형 쇼핑몰과 함께 다양한 상업 시설, 은행, 병원 등이 위치하여 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

5.3. 주변 유해시설

현재까지 파악된 정보상으로는 본 건 인근에 주거 및 업무 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 하자

매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하여 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다.

6.2. 임차인 관련 사항

임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 추가 정보 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 법규상 제약

다수의 토지이용계획 및 제한사항(국가산업단지, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역 등)이 존재하므로, 관련 법규 준수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 지식산업센터로서 최신 시설과 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 가산디지털단지의 핵심 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 매수인이 인수해야 하는 구분지상권이 존재하므로 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 현대적이고 쾌적한 업무 환경 제공

* 가산디지털단지역 인근의 우수한 입지와 뛰어난 교통 접근성

* 대규모 산업단지 내 풍부한 배후 수요와 잠재력

* 다양한 상업 및 편의시설 인접으로 인한 높은 생활 편의성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건의 경우 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.