나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12613 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-61 마곡킹덤퀸터플 제6층 제604호 오피스텔 경매

서울특별시 강서구 방화동로3길 39 마곡 킹덤 퀸터플, 제6층 제604호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경12613(서울남부지방법원 경매4계). 감정가 287,000,000원, 최저가 183,680,000원. 매각기일은 2026-08-19입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 12613 [1]
소재지	서울특별시 강서구 방화동 612-61 마곡킹덤퀸터플 제6층 제604호
도로명주소	서울특별시 강서구 방화동로3길 39 마곡 킹덤 퀸터플, 제6층 제604호
용도	집합건물
매각기일	2026.08.19
관할법원	서울남부지방법원 경매4계 (02-2192-1334)
이용제한	대공방어협조구역, 상대보호구역, 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), (접함)도로, 수평표면구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 제1종지구단위계획구역, (접함)중로3류(폭 12m~15m), (접함)제2종일반주거지역

서울특별시 강서구 방화동 612-61 마곡킹덤퀸터플 제6층 제604호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	9.80㎡ (2.96평)
건물면적	29.70㎡ (8.98평)

금액

감정가	287,000,000원
최저가	183,680,000원 (감정가 대비 64%)
입찰보증금	18,368,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.28	287,000,000원	유찰
2차	2026.07.20	229,600,000원	유찰
3차	2026.08.19	183,680,000원

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 &quot;방화중학교&quot; 남동측 인근에 소재하며,주위는 아파트단지, 학교,근린생활시설,,다세대주택,오피스텔 및 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.
교통상황: 본건까지 차량 진.출입 가능하며,인근에 지하철역(9호선 공항시장역) 및 노선버스 정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제6층 제604호(사용승인일;2020.11.11.)로서 외벽;석재붙인 마감 등 창호;하이샷쉬 창호 입니다.
이용상태: 집합건축물대장상 오피스텔(방2,거실 겸 주방,화장실 등)로 이용 중 입니다.
설비내역: 위생설비 및 급배수설비,도시가스설비,난방설비,소화설비,승강기설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 2필지 일단지의 인접도로와 평탄시되는 사다리형의 토지로 업무시설,공동주택,근린생활시설 건물부지 및 도로(방화동 612-344 번지)로 이용 중 입니다.
인접 도로상태등: 본건 북측 및 동측으로 폭 약8m 및 남측 폭 약4m 내외(방화동 612-344 번지 포함)의 포장도로와 3면으로 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 기호1,2 공히;도시지역,준주거지역,중요시설물보호지구(공항),제1종지구단위계획구역,도로(접함),중로3류(폭 12m~15m)(접함),가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육청에 반드시 확인요망)<학교보건법><교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77~257m)<군사시설 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등.용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대. 지정기간;2025.08.26~2026.08.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도;아파트 기간;2025.10.20~2026.12.31)입니다.
공부와의 차이: 해당사항 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계; 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12613 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-61 마곡킹덤퀸터플 제6층 제604호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가격

감정가: 287,000,000원

토지면적: 9.80㎡ (약 2.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.70㎡ (약 8.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

* 구분건물 전용면적: 29.70㎡ (약 8.98평)

1.4. 건물 정보

건물명: 마곡 킹덤 퀸터플

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 총 13층 중 제6층

사용승인일: 2020년 11월 11일

주용도: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 (집합건축물대장상)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남동측 인근에 소재합니다.

주변 지역은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 및 단독주택 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 공항시장역 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 방화중학교 인근 위치

* 근린생활시설 다수 혼재

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건의 입지 조건에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리관계

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매개시결정등기(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 주택도시보증공사(함 )

- 보증금: 260,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 08월 19일

- 확정일자: 2021년 08월 09일

- 배당신고일자: 2023년 09월 22일

- 대항력: 없음 (제공된 정보상)

- 비고: 임차인 함 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건으로 인해 매수인은 잔여 임차보증금에 대한 별도의 반환청구를 할 수 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 을1 (주택임차권): 함현준, 260,000,000원. 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으나, 상세 조건은 물건명세서 참고사항 확인 필요.

* 갑5 (강제경매): 주택도시보증공사, 260,000,000원. 말소기준권리.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요: -)

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원. (물건명세서상 조건에 따라 포기/면제 조건)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 강서구 방화동 지역은 주거 단지와 상업 시설, 업무 시설이 복합적으로 자리 잡고 있습니다. 특히 마곡 개발과 연계되어 지역 활성화 및 인프라 개선이 이루어지고 있는 지역입니다.

4.2. 상업 및 업무 환경

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 용이하며, 오피스텔 및 업무시설이 밀집한 지역의 특성을 지닙니다. 9호선 공항시장역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 9호선 공항시장역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능. 방화중학교가 가까이 있어 교육 환경도 일부 갖추고 있습니다.

5.2. 주거 환경

집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 주변에 주거 단지가 혼재되어 있어 주거 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

임차인 함 과 관련된 매각 조건이 가장 중요한 리스크 요인입니다.

* 대항력 여부와 별개로, 매각으로 인한 잔여 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 임차인과의 관계에서 추가적인 분쟁이나 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* "대항력 없음" 명시에도 불구하고 "대항력있는임차인"으로 특이사항에 기재된 점, 그리고 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 언급 등은 권리분석 시 면밀한 확인이 필요함을 시사합니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 가격 하락 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 편입니다.

그러나 임차인 관련 매각 조건이 매우 복잡하고 특수하여, 이에 대한 명확한 이해와 철저한 권리분석이 선행되어야 합니다. 특히 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 등기 말소 조건은 매수인의 부담을 명확히 규정하고 있으나, 해당 조건의 법적 효력 및 실제 이행 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 9호선 공항시장역 인근으로 직주근접성이 우수합니다.

* 마곡지구 배후 수요: 마곡지구 개발의 수혜를 받는 지역으로, 향후 잠재적 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 복합 용도 지역: 주거, 상업, 업무 기능이 혼재된 지역으로 다양한 수요층이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래 정보에 따르면, 동일 건물(마곡 킹덤 퀸터플)의 전용면적 약 29.87㎡ 오피스텔이 2026년 6월 23일 기준으로 200,000,000원 (20,000만원)에 직거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 287,000,000원이나, 최근 거래 사례 가격(200,000,000원)과의 상당한 차이를 고려할 필요가 있습니다. 또한, 복잡한 임차인 관련 권리 분석 결과 및 향후 명도 과정에서의 예상되는 추가 비용(법률 자문, 명도 관련 제반 비용 등)을 감안해야 합니다.

인수 보증금이 0원으로 별도 인수 부담이 없으므로, 감정가 대비 시세 및 물건의 특수성을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 본건의 명도 가능성, 입찰 참여자 수 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정은 신중하게 판단하시기 바랍니다.

* 본건은 임차인 관련 특수 물건으로, 입찰 전 전문가와 상담하여 명도 및 권리 관계를 명확히 파악하시는 것을 강력히 권고합니다.1. 물건 기본정보