나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12617 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제18층 제1802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "강서구청" 북측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 18층 건 내 제18층 제1802호로서, (사용승인일 : 2020-04-09) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차장 설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1종근.생(소매점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 30m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사 육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고 높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축 법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024- 09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축 선(2019-04-03)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금275,000,000원 임대차계약일자 : 2021년7월11일 임차권자 : 박세미

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12617 (1) 서울남부지방법원 부동산강제경매 물건입니다.

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5번지, 지엠밸리 제18층 제1802호에 소재한 오피스텔입니다.

토지 면적은 3.80㎡ (약 1.15평)이며, 건물 면적은 21.16㎡ (약 6.40평)입니다.

감정평가액은 257,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

사용승인일은 2020년 4월 9일로 신축 건물에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구청 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 서측으로 약 30m 도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 공항시설법 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한사항이 있습니다. 또한, 건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 해당합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 13일 접수된 의정부세무서장의 압류 (체납징세)입니다.

본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행되었으며, 등기부 채권 총액은 275,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약상 을구 1번 순위로 박세미의 주택임차권 (275,000,000원)이 등기되어 있으나, 이는 매각으로 말소될 예정입니다.

특이사항으로 "대항력있는 임차인"이 언급되었으나, 임차인 현황표에는 "대항력 : 없음"으로 기재되어 있습니다. 또한, "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"으로 명시되어 있어, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 거마지엠밸리 오피스텔은 2020년 4월에 사용승인된 신축 건물로, 총 18층 중 18층에 위치하고 있습니다.

건물은 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 총 118세대로 구성되어 있습니다.

최근 매매 사례(2024년 3월 18일)에 따르면, 같은 건물 12층 전용면적 13.42㎡ (공급면적 약 21.16㎡)가 1억 3,500만원에 거래되었습니다.

본건의 공급면적 21.16㎡ (약 6.40평)을 기준으로, 층수 프리미엄 및 최근 시세 등을 고려할 때, 현재 시세는 약 1억 8천만원에서 2억 2천만원 범위로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

교통은 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 강서구청 및 주변 지역 접근성이 좋습니다.

주변 편의시설로는 강서구청이 인접해 있으며, 오피스텔 밀집 지역 및 상업지구에 속해 근린생활시설 이용이 용이합니다.

건축된 지 얼마 되지 않아 건물 내외부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 제공된 정보에 따르면 임차인 관련 권리관계는 명확히 정리될 것으로 보이나, "대항력있는 임차인" 문구와 "대항력 없음" 표기가 상이하게 기재되어 있어, 최종 명도 시 법률 전문가의 검토를 받아 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다.

건물 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용 중인 점은 참고가 필요합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 오피스텔로, 권리관계가 비교적 명확하며 인수 부담이 없는 경매 물건입니다.

강서구청 인근의 입지 조건을 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 관련 정보의 명확한 확인 및 현황 주거용 사용에 따른 명도 절차는 신중하게 진행할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로 하자 보수 및 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 강서구청 인근 역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 권리분석상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다 (최종 확인 필수).

* 현재 시세 대비 저평가된 경우, 시세 차익 실현이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 없으므로, 실제 낙찰가는 예상 입찰가와 같습니다.

최근 실거래가 및 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 공급면적 21.16㎡ (약 6.40평) 오피스텔의 현재 시세는 약 1억 8천만원에서 2억 2천만원 범위로 추정됩니다.

감정가는 2억 5천 7백만원으로, 시세 대비 높은 편입니다.

"대항력있는 임차인"이라는 문구와 보증금 포기 조건, 그리고 "대항력 없음" 명기 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본건의 시세 중간값과 층수 프리미엄을 감안하고, 감정가 하회하는 선에서 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.