나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12609 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북동측에 위치하며, 주위에는 업무시설, 저 층 공동주택, 소규모 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 석재타알붙임 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 평지로 주거용 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요 망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건 축법}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가 로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면){공 항시설법}, 상대보호구역(2015-03-24){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위 탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 연립 다세대 , 지정기간:2025.8. 26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트, 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외 부에서 관찰한 바에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바 랍니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12609 (1) 사건의 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제2층 제203호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 272,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

토지 면적은 8.49㎡ (약 2.56평)이고, 건물 면적은 27.28㎡ (약 8.25평)입니다.

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다. (주의: 제공된 정보에 '주OOOOOOO'도 채권자로 명시되어 있으나, 등기부 요약상 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 것으로 보입니다.)

건물은 철근콘크리트구조이며, 사용 승인일은 2018년경으로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북동측에 위치하고 있습니다.

주변에는 업무시설, 저층 공동주택, 소규모 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남동측으로 도로에 접해 있으며, 용도지역은 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

다양한 토지이용계획 및 제한 상태(공항, 가축사육제한, 건축법상 높이 제한, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)가 존재하므로 상세 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 의정부세무서장의 압류(2023-07-13)입니다.

등기부상 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2022-05-23)

* 갑5: 소유권이전 (매매, 2022-05-23)

* 을1: 주택임차권 (이상훈, 308,000,000원, 전입 2022-05-24, 확정 2022-05-09) - 말소 예정

* 갑6: 압류 (의정부세무서장, 2023-07-13) - 말소기준권리

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 308,000,000원, 2025-10-15)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이상훈)

보증금: 308,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-24

확정일자: 2022-05-09

배당신고일자: 2024-05-30

대항력: 없음 (주의: 특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 언급되었으나, 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 물건명세서에 따라 HUG는 잔액 반환 청구권을 포기하고 말소하는 조건으로 매각됩니다.)

* 임차인: 정호진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-08-19 (주의: 해당 전입일자는 현재 시점(2026년 7월) 이후의 정보로, 실제 확인이 필요하며, 관련 정보에 대한 정합성 검토가 요구됩니다.)

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

물건명세서상 특이사항으로, 임차인 이상훈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차보증금 반환 의무를 인수하지 않음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 강서구 화곡동은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

인근에 화곡초등학교 등 교육시설이 있으며, 다양한 소규모 상업시설과 업무시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 용도로의 활용 가능성도 배제할 수 없습니다.

최근 2026년 5월 거래된 주변 빌라/다세대 주택 사례들을 보면, 2018년식 'M펠리체' 37.05㎡가 300,000,000원(약 810만원/㎡)에 거래되었습니다. 2000년식 '한양' 53.84㎡는 255,000,000원(약 474만원/㎡), 1995년식 '기린아트빌라' 41.32㎡는 169,000,000원(약 409만원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

본건(27.28㎡)은 비교적 신축(2018년경)에 해당하며, 면적이 작은 점을 고려할 때, M펠리체의 평당가를 적용하면 약 221,000,000원 수준의 가치를 추정할 수 있습니다. 그러나 감정가는 272,000,000원으로, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보에 따르면, 본건은 철근콘크리트구조로 건설되었으며, 외벽은 석재타일 마감, 창호는 PVC 샷시로 되어 있습니다.

내부에는 엘리베이터, 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용 현황은 다세대주택으로 조사되었으나, 집합건축물대장 현황도 및 외부 관찰 결과와 실제 내부 구조가 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 및 조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 주택임차권 말소 조건은 명확히 이행되어야 하는 중요한 매각 조건입니다. HUG의 잔액 포기 조건이 확실히 이행되는지, 그리고 정호진 임차인의 전입일자(2025-08-19)에 대한 사실관계 확인이 필요합니다.

* 권리 복잡성: 신탁, 소유권 이전, 임차권, 압류, 강제경매 등 다양한 권리 관계가 등기부상 복잡하게 설정되어 있어, 매각 후 권리 소멸 및 인수에 대한 철저한 이해가 요구됩니다.

* 건물 등록 정보 불일치 가능성: 건축물대장상 주 용도가 '업무시설'로 기재되어 있으나, 본건의 용도는 '다세대주택'으로 제공되었습니다. 실제 이용 현황과 건축물대장상 용도 간의 차이가 있는지 확인해야 합니다. (단, 본 보고서는 제공된 '다세대주택' 용도에 기반하여 작성되었습니다.)

* 토지이용계획: 공항 관련 지구, 군사시설 보호구역 등 다양한 제한 사항이 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 다세대주택으로, 도심 접근성과 생활 편의시설을 갖춘 지역에 위치하고 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 반환 청구권 포기 및 주택임차권 말소 조건은 매수인의 부담을 덜어주는 긍정적인 요소입니다.

그러나 임차인 관련 조건의 명확한 확인, 복잡한 권리 관계, 건축물대장상 용도와 실제 용도 간의 불일치 가능성 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

감정가가 주변 실거래가 시세보다 높게 책정된 것으로 보이며, HUG의 채권액(308,000,000원)이 감정가(272,000,000원)를 상회하는 점은 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

*HUG 관련 위험 감소*: 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 말소 조건으로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금 위험이 줄어듭니다.

*입지 조건*: 화곡동 지역의 지속적인 개발 가능성과 교통 접근성이 잠재적 가치를 높입니다.

*소형 면적*: 1~2인 가구 또는 소액 투자 목적에 적합한 면적입니다.

*건축물 용도*: (사용 승인 시점 기준) 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 272,000,000원입니다.

주변 유사 건물(M펠리체, 2018년식, 37.05㎡)의 최근 거래가(300,000,000원)를 고려했을 때, 본건(27.28㎡)의 시세는 약 221,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 이는 단순 면적당 단가 적용이며, 실제 건물 상태, 층수, 정확한 위치, 그리고 HUG 채권 관련 조건의 이행 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

HUG 채권 총액(308,000,000원)이 감정가보다 높고, 임차인 관련 조건이 매각의 중요한 변수임을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

HUG의 보증금 잔액 포기 조건이 명확히 이행되고, 타 권리관계에 문제가 없다는 전제 하에, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 법원 입찰 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.