나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12589 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "지하철 까치산역 4번출구" 서측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택, 단독주택, 공원 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선.5호선 까치산역이 위치하여 대중교통편의성 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 제5층 제502호로서, 외벽:석재 붙임 등, 내벽:벽지,타일 등, 창호:샷시 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)임.

설비내역

급배수 및 위생설비,난방설비,승강기설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 소재한 대략 사다리형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)제시외물건: 동측 발코니에 제시외 판넬조 보일러실이 소재하여" 제시외물건"으로 목록 추가하여 평가하였음.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12589 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제5층 제502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 342,300,000원

* 건물면적 (전용면적): 26.86㎡ (약 8.13평)

* 토지면적 (지분): 20.22㎡ (약 6.11평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.18㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (경매 신청 주체)

* 건물 연면적: 610.37㎡ (약 184.66평)

* 대지 면적: 343㎡ (약 103.76평)

* 건폐율: 51.79%

* 용적률: 177.95%

* 사용승인일: 2021년 9월 16일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 까치산역 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 공원 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선, 5호선 까치산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측 및 남동측으로 포장된 도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 3월 24일자 강서세무서장의 압류 (체납징세 과-티17112)

* 등기사항 요약:

* 소유권 보존 (2021-09-28)

* 주택임차권 (송유림, 보증금 335,000,000원, 전입 2021-10-14, 확정 2021-10-14) - 매각으로 말소 예정 (물건명세서 상 조건부 말소)

* 압류 (강서세무서장, 2023-03-24) - 말소기준

* 가압류 (주택도시보증공사, 2023-09-19) - 말소 예정

* 압류 (보령세무서장, 2025-03-13) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-10-14) - 본 경매 사건

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-07

* 대항력: 없음 (권리분석 상)

* 비고: 금액이 미상이며 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

* 임차인: 주택도시보증공사 (송유림)

* 보증금: 335,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-14

* 확정일자: 2021-10-14

* 배당신고일자: 2023-10-25

* 대항력: 없음 (권리분석 상)

* 비고: 물건명세서에 명시된 바와 같이, 매수인은 임차인 송유림 및 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기받고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 따라서 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서 상 명시된 조건에 따름)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 도시형생활주택으로 주거용으로 이용 중임.

* 주위는 다세대주택, 단독주택 등 주거 밀집 지역이며, 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 지하철역(까치산역)을 통한 서울 시내 접근성이 양호하며, 지역 내 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 도보 이용 가능. 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 단지 인근 소규모 근린생활시설, 마트, 병원 등 이용 가능.

* 문화/여가: 인근 공원 이용 가능.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설 분포 (구체적 정보는 별도 확인 필요).

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등 특정 매수자의 경우 토지거래 허가 절차가 필요할 수 있음 (본건 매수인의 자격 확인 필요).

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등으로 인해 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있음.

* 임차인 관련 특수 조건: 대항력 있는 임차인 및 HUG 인수조건 변경 사항이 존재하나, 물건명세서 상 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행되어 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨. 다만, 해당 조건의 법적 효력 및 이행 여부를 철저히 검토해야 함.

* 김 임차인의 전입일자(2025년) 및 보증금/차임 미상 정보는 경매 물건 정보 상 특이점으로, 권리상 인수 부담은 없으나 이사 관련 문제 발생 가능성은 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)인 도시형생활주택으로, 지하철 역세권에 위치하여 교통이 편리함. 복잡한 권리관계가 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 특히 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 특징임. 이는 명확한 조건으로 매각이 진행되므로, 보증금 미지급에 대한 리스크는 해소될 것으로 보임. 다만, 토지거래 허가구역 지정 및 공항 관련 규제 등은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 강서구 화곡동, 지하철 까치산역 인근의 준수한 주거 입지.

* 건물 연식: 2021년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 입주 및 임대 용이.

* 권리관계 명확화: HUG 관련 임차보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확하며, 낙찰 후 명도 및 잔금 납부 절차 진행 용이 예상.

* 시세 상승 잠재력: 지역 내 주거 수요와 개발 가능성을 고려할 때 향후 시세 상승 여력 존재.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원입니다.

이는 감정가(342,300,000원) 대비 할인된 가격으로, 유사 면적 및 연식의 최근 매매 사례(약 300,000,000원/37.05㎡)를 참고하여 산정되었습니다. 신축 연식과 입지를 감안하여 시장 가격을 상회하는 선에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 본 가격은 인수 보증금(0원)을 제외한 순수 낙찰가 기준이며, 향후 경매 진행 상황 및 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.