나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12566 [1] 서울특별시 금천구 가산동 535-7 지밸리하우스디어반 제14층 제에이1409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "한국철도공사 구로차량기지"남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 공장, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1,7호선 "가산디지털단지역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제14층 제에이1409호로서, (사용승인일: 2019.07.03.) 외벽: 복합판넬 및 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지시설, 소화전시설, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 일단의 부정형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재하며 해당 도로 서측으로 서부간선도로 진출입로에 맞닿아 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치한 오피스텔로, 서울남부지방법원 2025타경12566 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12566 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 535-7, 지밸리하우스디어반 제14층 제에이1409호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 1억 6천 8백만원

* 토지면적: 10.09㎡ (약 3.05평)

* 건물면적: 19.64㎡ (약 5.94평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 공장, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* "한국철도공사 구로차량기지" 남서측 인근에 위치함.

* 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재함.

* 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역"이 인근에 위치하여 교통이 편리한 편임.

* 본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 있으며, 서부간선도로 진출입로와 연결됨.

* 건물정보

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제14층 제에이1409호임.

* 사용승인일: 2019년 7월 3일 (준신축 건물)

* 외벽: 복합판넬 및 외장석 붙임 마감, 창호: PVC 창호임.

* 토지 이용 및 계획

* 인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 일단의 부정형 토지임.

* 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 토지 이용계획: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한구역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상 2025.8.26.~2026.8.25 / 아파트 대상 2025.10.20.~2026.12.31)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑3 압류 (강서세무서장) 2023-04-06 접수

* 본 경매물건은 매각으로 인해 소멸되는 권리(갑구 3,4,5, 을구 1)가 다수 포함되어 있으나, 다음과 같은 인수해야 할 권리가 존재함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 토지 지상권설정 등기: 2019년 6월 26일자 지상권설정 등기 (3토지 을구 32번, 4토지 을구 19번)는 말소되지 않으며, 매수인이 인수해야 함. 이는 본 물건의 가장 큰 위험 요소임.

* 주요 임차인 현황

* 임차인 JINJINGSHU (J )

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 7월 21일

* 대항력: 없음

* 확정일자, 배당신고일자 없음.

* 임차인 주택도시보증공사 (HUG, 구기창)

* 보증금: 1억 6천 9백 9십만원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 8일

* 확정일자: 2022년 2월 17일

* 배당신고일자: 2024년 3월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으나, 물건명세서상 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'으로 되어 있어, 매수인이 인수 시 관련 조건 확인 및 법적 검토가 필요함.

* 기타 특이사항

* 집합건물 등기부상 소유권이전1번신탁등기말소, 주택임차권(구기창, 말소예정), 압류(강서세무서장, 보령세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 등기되어 있음.

* 등기부채권 총액: 169,900,000원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 금천구 가산동은 서울디지털산업단지(G밸리)를 중심으로 다양한 IT, 제조, 서비스 기업이 밀집한 대표적인 업무지구임.

* 오피스텔, 상가, 공장, 아파트 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보임.

* 가산디지털단지역을 중심으로 상업시설 및 편의시설이 발달하여 직주근접 수요가 풍부한 지역임.

* 지하철 1, 7호선 이용이 편리하며, 서부간선도로 등 주요 교통망 접근성이 우수하여 물류 및 비즈니스 활동에 유리한 입지임.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 가산디지털단지 인근은 산업시설이 밀집해 있어 일부 공장 시설이나 물류창고 등과 혼재될 수 있음. (추가적인 현장 확인 또는 지도 검색을 통해 주변 시설 분포 확인 필요)

1.4. 생활정보

* 건물 용도: 오피스텔 (현재 현황 주거용으로 사용 중)

* 건물 연식: 2019년 준공 (준신축급)

* 주변 편의시설: 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행, 식당가 등 가산디지털단지 내 다양한 편의시설 이용 가능.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 유사 주거 및 업무 환경을 갖추고 있음.

* 설비: 난방, 위생, 급배수, 화재 감지, 소화전, 승강기, 주차장 등 기본 설비 완비.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지상권 인수: 본건에서 가장 중요한 리스크는 대지권에 대한 지상권설정 등기(2019.06.26.)를 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 사실상 토지에 대한 소유권이 제한되거나 추가 비용 발생 가능성을 내포하며, 물건 가치를 크게 하락시키는 요인임.

* 임차인 보증금 관련 조건: HUG 보증과 관련된 조건(배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환청구권 포기)은 임대차 관계의 복잡성 및 잠재적 분쟁 소지를 시사함.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가(1억 6천 8백만원)는 최근 실거래가(1억 3천 1백만원 ~ 1억 4천 5백만원)보다 높은 수준임. 시세 반영이 불완전하거나 시장이 하락했을 가능성이 있음.

* 현황 주거용 사용: 업무시설로 등재된 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되고 있어, 향후 관리 주체 또는 시청 등과의 마찰 가능성을 배제할 수 없음.

* 권리관계 복잡성: 다수의 압류, 강제경매, 임차권 등이 등기되었으며, 일부는 말소되나 지상권은 인수해야 하는 복잡한 권리관계로 법률적 검토가 필수적임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 우수한 입지에 위치하며, 비교적 신축인 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 접근성과 주변 상권 이용도 또한 양호합니다.

하지만, 대지권에 대한 지상권 등기를 매수인이 인수해야 한다는 점은 매우 치명적인 리스크입니다. 이는 사실상 소유권이 완전하지 않음을 의미하며, 향후 재산권 행사에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

HUG 보증금 관련 매각 조건 역시 임대차 관계의 불안정성을 암시하며, 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

최근 시세보다 높은 감정가는 낙찰가 산정에 있어 신중을 요하며, 지상권 인수 부담을 감안할 때, 본 물건의 투자 매력도는 현저히 낮다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 오피스텔: 업무시설 밀집 지역으로 임대 수요 기대 가능.

* 우수한 교통망: 지하철 1, 7호선 및 주요 도로 접근성 용이.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태 양호.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 토지 지상권 인수라는 매우 중대한 권리 부담이 존재하여, 일반적인 오피스텔 시세만으로는 입찰가 산정이 어렵습니다.

최근 실거래가 평균은 약 1억 3천 9백 3십만원 수준이며, 최고가는 1억 4천 5백만원, 최저가는 1억 3천 1백만원입니다. 그러나 이는 지상권 부담을 고려하지 않은 가격입니다.

지상권으로 인한 가치 하락분 및 추가적인 법률적, 금전적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 보수적인 접근을 권장하며, 예상 입찰가는 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

실제 입찰가는 본인이 부담해야 할 지상권 관련 비용, 예상 임대수익률, 향후 처분 용이성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.