나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12523 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-359 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화일초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2000.05.29) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

본건에는 부합물 및 종물 ㉠(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)이 소재하고 있으며, 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매 참여시 해당기관에 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12523 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-359 제4층 제402호

물건 종류: 다세대주택

감정가: 168,500,000원

토지 면적: 18.35㎡ (약 5.55평)

토지 지분: 18.35㎡ (약 5.55평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 42.22㎡ (약 12.77평)

건물 지분: 42.22㎡ (약 12.77평)

건물 제시외 면적: 21.66㎡ (약 6.55평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화일초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 강제 경매 물건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부 현황상 소유권 이전 이력이 있으며, 말소 기준 권리는 '갑6 압류' 건으로 추정됩니다.

권리 분석 결과, '을7 주택임차권(이재림)'은 말소 예정으로 파악됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 없습니다.

다만, 물건명세서상 임차인 이재림 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 조건 이행 여부에 따라 추후 문제가 발생할 소지가 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 조건을 재확인해야 합니다.

임차인 이재림의 전입일자는 2022년 11월 25일, 확정일자 2022년 11월 23일이며, 보증금은 136,500,000원으로 확인됩니다. 그러나 '대항력: 없음'으로 표시되어 있으며, 등기부상 주택임차권이 말소되는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 다음과 같은 최근 매매 정보가 확인되었습니다.

1. M펠리체(830-5) 다세대주택: 2026년 5월 1일, 30,000,000원 (전용면적 37.05㎡, 2018년 건축)

2. 한양(343-28) 다세대주택: 2026년 5월 4일, 25,500,000원 (전용면적 53.84㎡, 2000년 건축)

3. 기린아트빌라 다세대주택: 2026년 5월 3일, 16,900,000원 (전용면적 41.32㎡, 1995년 건축)

본건은 2000년에 건축된 다세대주택으로, 전용면적 42.22㎡ (약 12.77평)입니다.

감정가는 168,500,000원이며, 이는 평당 약 1,317,000원에 해당합니다.

제시된 유사 물건 중 본건과 건축 연도가 같은 '한양(343-28)'의 경우, 전용면적 53.84㎡가 25,500,000원에 거래되었으며, 평당 약 1,560,000원으로 산정됩니다.

또한, 건축 연도가 조금 더 오래된 '기린아트빌라'의 경우, 전용면적 41.32㎡가 16,900,000원에 거래되었으며, 평당 약 1,350,000원입니다.

감정가가 유사 연식의 인근 물건 시세와 비교했을 때, 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 최근 건축된 'M펠리체'의 가격은 신축 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변에 화일초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

다세대주택, 단독주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 통한 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물 존재: 본건에 부합물 및 종물인 제시외 건물(21.66㎡)이 존재하며, 이에 대한 이행강제금 부과 여부 및 원상회복 의무 발생 여부는 관련 행정기관을 통해 반드시 재확인해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

임차인 조건부 매각: 물건명세서상 임차인 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건부 매각으로, 해당 조건이 이행되지 않을 경우 낙찰자가 임차인의 잔여 보증금에 대한 채무를 인수해야 할 위험이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있지만, 조건 불이행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여, 실제 점유자 확인 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 교통 환경이 무난한 편입니다. 감정가는 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

다만, 제시외 건물 존재로 인한 행정적 문제 발생 가능성과 임차인 관련 조건부 매각으로 인한 잠재적 위험 요소가 존재합니다. 이 두 가지 리스크에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 선행되어야 합니다. 이러한 리스크가 해소될 경우, 비교적 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 향후 지역 개발 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서의 접근이 가능합니다.

* 권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적은 편입니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있어, 리스크 해소 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 168,500,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 165,000,000원에서 191,000,000원 사이로 추정됩니다.

제시외 건물 및 임차인 조건부 매각이라는 리스크 요소를 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 감정가 대비 소폭 상향된 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 175,000,000원으로 제시합니다. 단, 제시외 건물 및 임차인 관련 리스크가 명확하게 해소된다면 추가적인 상향도 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.