나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12531 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 869-52 혜성펠리스 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역"까치산역(2,5호선)"이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층건 내 1층 101호로서, (사용승인일 : 2011.01.19.) 외 벽 : 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨'호별배치도 및 내부구조도'참조)

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 승강기설비 및 피로티주차장 등을 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 인접지 대비 완경사 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조). 기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12531 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 869-52 혜성펠리스 제1층 제101호

* 물건종별: 다세대주택

* 감정가: 232,000,000원

* 토지 면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

* 건물 면적 (전용 면적): 39.17㎡ (약 11.85평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다. 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 근거리에 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.

* 건물은 철근콘크리트 평스라브 지상 4층 건물 내 1층 101호이며, 사용 승인일은 2011년 1월 19일입니다.

* 토지는 4필지로 구성되어 있으며, 인접지 대비 완경사의 사다리형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 본건 경매는 주택도시보증공사가 신청한 부동산 강제 경매 사건입니다.

* 등기부등본상 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 채권 총액은 369,385,486원입니다.

* 말소기준권리(2023.05.26. 서울보증보험주식회사 가압류)보다 후순위인 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주택 임차권(을3, 이충성, 250,000,000원)은 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 다만, 물건명세서상의 특이사항 및 주의사항에 따르면 "임차인 이충성 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다고 명시되어 있습니다. 이는 임차인과의 관계가 복잡하게 얽혀 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관련 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

* "인수 보증금 합계"는 0원으로 기재되어 있어, 원칙적으로 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보를 검토한 결과, 인근 "M펠리체(830-5)" 건물에서 2026년 5월, 37.05㎡ 면적의 다세대주택이 300,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 8,100,000원 수준입니다.

* 본건은 39.17㎡ 면적이며, 감정가는 232,000,000원입니다. 이는 3.3㎡당 약 5,923,000원 수준으로, 인근 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 감정가임을 알 수 있습니다.

* 건물 자체는 2011년 준공되었으나, 비교 대상인 M펠리체는 2018년 준공으로 약 7년의 건축 연차 차이가 있습니다.

* 그럼에도 불구하고, 감정가와 실거래가 간의 상당한 시세 차이는 본 건의 투자 가치를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

* 본건 소재지(화곡동 869-52) 주변으로 "혜성펠리스"라는 명칭 외에도 유사한 건축물들이 다수 분포하고 있으며, 지역적인 시세 동향을 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 북동측 인근에 신정초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 환경입니다.

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역이 도보 거리에 있고, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주거지로서 필요한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 문제: 등기부상 주택임차권은 말소 예정이나, 물건명세서 상 임차인(이충성)의 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건부 매각이라는 특수한 상황이 존재합니다. 이는 매수인이 해당 조건을 이행하는 데 있어 예상치 못한 문제나 추가적인 부담이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경 사항은 복잡한 권리 관계를 시사하며, 낙찰 후 HUG와의 협의 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등 항공기 운항 관련 제한 구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 항공기 운항 관련 제한 구역이라는 점은 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건 서울특별시 강서구 화곡동 869-52 혜성펠리스 제1층 제101호는 서울 시내에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 및 초등학교가 인접하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 감정가가 주변 실거래가 대비 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 잠재력이 높은 물건입니다.

* 그러나 임차인과의 복잡한 관계, HUG 관련 특수 조건, 그리고 항공 관련 구역 지정 등은 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다.

* 특히 임차인 관련 조건부 매각 사항은 매수인의 적극적인 인수 및 해결 노력이 필요할 수 있음을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구라는 입지적 장점을 가집니다.

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 가능성이 높습니다.

* 부동산 강제 경매로서 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다.

* 임차인 관련 조건부 매각은 낙찰 후 복잡한 권리 관계 정리에 대한 부담을 줄여줄 수 있습니다. (단, 조건 충족 여부는 확인 필요)

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 232,000,000원입니다.

* 유사 건물인 "M펠리체"의 2026년 5월 실거래가(37.05㎡, 300,000,000원)를 고려할 때, 본건(39.17㎡)의 시장 가치는 최소 300,000,000원에서 320,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 건축 연차 차이(본건 2011년, M펠리체 2018년) 및 기타 현황을 감안하더라도, 감정가와의 상당한 괴리가 존재합니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점과 경매 낙찰 시 발생하는 일반적인 리스크를 고려하여, 보수적으로 감정가 대비 10%~20% 상승한 255,000,000원에서 278,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 좀 더 공격적으로 접근한다면, 시장 시세인 300,000,000원 내외까지도 고려해볼 수 있으나, 이는 임차인과의 관계 정리 및 기타 리스크 해소에 대한 철저한 사전 준비가 동반되어야 합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태, 임차인과의 실질적인 대화, 그리고 본건의 구체적인 경매 진행 상황을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.