나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12350 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 348-12 명가 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘지하철 2,5호선 까치산역’북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 도보 약 1분 거리에 지하철 2,5호선"까치산역"이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2019.05.10.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지이며, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10. 20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12350 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 348-12 명가 제5층 제501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 450,000,000원

* 토지면적: 41.15㎡ (약 12.45평)

* 토지지분: 41.148㎡ (약 12.45평)

* 건물면적: 56.96㎡ (약 17.23평)

* 건물지분: 56.96㎡ (약 17.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

* 사용승인일: 2019.05.10.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘지하철 2,5호선 까치산역’ 북서측 인근에 위치

* 주위환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 도보 약 1분 거리에 지하철 2,5호선 까치산역이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통임.

* 접근성: 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023.05.15. 주택도시보증공사 가압류 (등기부 갑9)

* 매각으로 소멸되는 권리: 소유권보존, 소유권이전, 신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전, 주택임차권(동지훈, 을1), 가압류(주택도시보증공사, 갑9), 압류(강서구, 갑10), 압류(양천세무서장, 갑11), 강제경매(주택도시보증공사, 갑12) 등 말소기준권리보다 후순위 권리 일체.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 임차인 관련 조건 확인 필요)

* 주요 권리사항:

* 을1 (주택임차권, 동지훈): 등기부상 말소 예정으로 표기되어 있음. 그러나 본건은 ‘대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경’이라는 특이사항이 있으며, 물건명세서상 임차인 동지훈 및 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 이는 본 건의 핵심적인 인수 조건 변경 사항으로, 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 없도록 하는 조건임.

* 갑12 (강제경매, 주택도시보증공사): 본 경매를 개시한 권리이며, 채권액은 426,000,000원임.

* 총 등기부채권액: 536,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서 조건에 따라 매수인이 인수하지 않음)

* 소유자: 최은순 외 1명 (등기부 갑1, 갑3, 갑4 확인)

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 까치산역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역임.

* 까치산역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 지역 내 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 접근이 용이함.

* 주변 환경은 전반적으로 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로 평가됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2,5호선 까치산역을 도보로 약 1분 내외 거리에 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내로의 이동이 편리함.

* 건물: 2019년 5월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층에 위치하여 비교적 신축 건물에 해당함.

* 시설: 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있어 거주 및 이용에 불편함이 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 조건부 매각: 임차인 동지훈(HUG)과의 보증금 반환 청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 명시되어 있으나, 해당 조건이 매각기일까지 확실히 이행되었는지 여부를 최종 확인해야 함. 만약 조건이 불이행될 경우, 매수인이 보증금 반환 채무를 인수해야 할 가능성이 있음.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)에 해당하므로, 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 추가적인 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2019년 준공된 비교적 신축 다세대주택으로, 까치산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 물건임.

* 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)와의 조건부 매각으로, 임차인 보증금 관련 인수 부담이 없다는 점임. 이는 본 건의 리스크를 크게 완화시키는 요소임.

* 다만, 조건부 매각 사항은 반드시 매각기일 전에 최종적으로 확인하고, 관련 서류를 확보하는 것이 중요함. 모든 조건이 충족된다면, 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 유리함.

* 우수한 역세권 입지: 지하철 2,5호선 까치산역 도보 1분 거리로 출퇴근 및 이동이 매우 편리함.

* 인수 부담 제로: HUG와의 조건부 매각으로 임차보증금 인수 부담이 없어 투자 위험이 낮음.

* 지역 가치 상승 잠재력: 강서구의 개발 계획 및 지역적 가치 상승 가능성을 고려할 때 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건 건물 면적 56.96㎡(약 17.23평), 2019년 준공 건물.

* 최근 인근 다세대주택 매매 사례(2026년 5월) 중, 2018년 준공, 37.05㎡ 면적의 건물이 3억원에 거래되었습니다. 이 사례를 기준으로 제곱미터당 약 810만원으로 추산 시, 본건(56.96㎡)의 시세는 약 4억 6,130만원으로 예상됩니다.

* 2000년 준공, 53.84㎡ 면적 건물이 2.55억원, 1995년 준공, 41.32㎡ 면적 건물이 1.69억원에 거래된 사례는 건물 연식에 따른 가격 차이를 명확히 보여줍니다.

* 감정가는 450,000,000원으로, 분석된 시세 범위와 유사한 수준입니다.

* 본 건은 HUG와의 조건부 매각으로 인해 임차보증금 인수 부담이 0원이라는 큰 이점이 있어, 시장 가치 대비 유리하게 접근할 수 있습니다.

* 경매 특성 및 HUG의 채권 회수 목적을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가: 430,000,000원 ~ 450,000,000원

* 보수적 접근 시: 430,000,000원 ~ 440,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.