나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12502 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제4층 제405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층건내 제4층 제405호로서, 외 벽 : 석재 외장재 붙임 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 도시형생활주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6m 도로, 남측 및 서측으로 노폭 약 4m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12502 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제4층 제405호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

건축 연도: 2020년 (사용승인 2021년 7월 15일)

토지 면적: 13.98㎡ (약 4.23평)

토지 지분: 13.98㎡

건물 면적: 16.51㎡ (약 5.00평)

건물 지분: 16.51㎡

감정가: 279,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 신청 채권자)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태

본건은 동측으로 노폭 약 6m 도로, 남측 및 서측으로 노폭 약 4m 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 부천세무서장의 압류(갑6)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 여기에는 을1 임차권(심홍록) 및 갑7 강제경매(주택도시보증공사)가 포함됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

등기부 요약

말소기준권리: 부천세무서장 압류 (갑6)

주요 권리:

* 주택임차권: 심홍록 (을1), 2024년 1월 23일 등기, 265,000,000원, 2022년 2월 7일 전입, 2022년 1월 26일 확정. (등기부상 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑7), 265,000,000원, 2025년 10월 14일 개시결정. (등기부상 말소 예정)

등기부채권 총액: 265,000,000원

임차인 현황

* 임차인: OZULUMBACHINEMEREMMALACHY

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-01

대항력: 없음

비고: 특이사항 없음.

* 임차인: 심홍록 (주택도시보증공사 대위/보증)

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-07

확정일자: 2022-01-26

배당신고일자: 2024-01-23

대항력: 없음

비고: 물건명세서상 임차인 심홍록은 매각 조건으로 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 동일 지역 내 유사 규모의 다세대 주택 매매 사례들은 다음과 같습니다.

* M펠리체(830-5): 2018년 건축, 37.05㎡, 2026년 5월 300,000,000원 (약 8,097,166원/㎡)

* 한양(343-28): 2000년 건축, 53.84㎡, 2026년 5월 255,000,000원 (약 4,736,255원/㎡)

* 기린아트빌라(956-27): 1995년 건축, 41.32㎡, 2026년 5월 169,000,000원 (약 4,089,995원/㎡)

본 물건의 감정가는 16.51㎡에 대해 279,000,000원으로, 약 16,900,000원/㎡ 수준입니다. 이는 분석된 주변 다세대 주택의 평균 거래가 대비 상당히 높은 편에 속합니다. 본 물건이 위치한 '더숨153' 건물은 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 이러한 점이 감정가에 반영되었을 가능성이 있습니다. 그러나 면적 대비 높은 감정가는 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

가치 평가

본 물건은 면적은 작지만 비교적 신축 건물에 위치하고 있어, 소형 주거 공간으로서의 가치를 가집니다. 다만, 주변 시세와 비교했을 때 면적당 가격이 높게 책정된 점은 잠재적 투자 가치를 판단하는 데 있어 중요한 고려 사항입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

본건은 화곡동 일대에 위치하여 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

교육시설

"화일초등학교"가 인근에 소재하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

혐오시설

현장 조사 및 지도 확인 결과, 본 물건 인근에 심각한 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리장 등)은 파악되지 않았습니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도시 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 리스크

* 대항력: 임차인 현황표 상으로는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, '특이사항'에 "대항력있는임차인"으로 언급되어 있어 법리적 해석에 따라 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 보증금 반환 청구권 포기 조건: 임차인 심홍록 및 주택도시보증공사는 매각 조건으로 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기해야 합니다. 만약 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 임차보증금반환청구권이 발생할 수 있으며, 이는 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으나, 구체적인 내용은 매각 조건에 따라 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

* 수평표면구역 (수평표면)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 주변 교육 시설 접근성과 교통 환경은 양호한 편입니다. 그러나 권리 분석상 임차인 관련 복잡한 조건(보증금 반환 청구권 포기 조건)이 존재하며, 이는 매수 후 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 면적 대비 감정가가 주변 시세보다 높은 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육 환경: 인근 초등학교로의 접근성이 우수합니다.

* 교통 편의성: 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 279,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원으로 계산되며, 이는 매수인이 임차인 보증금 관련 금전적 부담을 직접적으로 승계하지 않음을 의미합니다. 그러나 임차인 심홍록의 보증금 265,000,000원에 대한 반환 청구권 포기 조건은 중요한 변수입니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 매수인이 보증금 일부 또는 전부를 부담해야 할 위험이 있습니다. 또한, 면적 대비 감정가가 주변 시세보다 상당히 높은 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 복합적인 요소를 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이를 바탕으로 예상 입찰가를 230,000,000원에서 250,000,000원 사이로 제안합니다. 투자 결정 시에는 반드시 임차인 관련 조건의 이행 여부와 정확한 법률적 해석을 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.