나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12684 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철7호선 「가산디지털단지역」 남동측 근거리에 위치하며, 인근은 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북서측 근거리에 지하철역(1·7호선: 가산디지털단지역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상10층 지하1층건 내 제8층 제802호로서 (사용승인일: 2021.08.18) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 2m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역(2015-06-18),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12684 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제8층 제802호

용도: 오피스텔

감정가: 244,000,000원

토지면적: 8.87㎡ (약 29.32평)

건물면적: 33.82㎡ (약 11.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 8월 18일

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 7호선 '가산디지털단지역'에서 남동측으로 인접해 있습니다. 주변 지역은 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 상업지대로, 주위 환경은 일반적으로 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역과 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤 )

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 3일

* 확정일자: 2021년 9월 14일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차인은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 말소기준권리: 삼성세무서장의 압류 (2024년 7월 3일 접수)

* 등기부상 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

가산디지털단지는 서울 서남권의 대표적인 IT 및 산업단지로, 수많은 기업과 종사자들이 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 각종 업무시설과 상업시설, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 특히 가산디지털단지역을 중심으로 교통 및 생활 인프라가 우수하여 오피스텔의 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 2021년 8월 18일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 오피스텔 건물 내 8층에 위치합니다. 총 10층 규모의 건물이며, 해당 호실은 전용면적 33.82㎡(약 11.18평)입니다. 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수 설비 및 도시가스에 의한 개별난방 시스템, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주변 환경에 대한 상반된 평가: 일부 지역 주민들의 리뷰에 따르면, 해당 지역이 '범죄의 도시'로 묘사되거나 특정 인구 집단(중국 교포, 조선족)의 거주 비율이 높다는 의견이 있습니다. 이는 투자 결정 시 고려해야 할 부정적인 정서적 요인이 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건에 따라 매수인이 보증금 반환 관련 권리를 포기하는 조건이 있으므로, 관련 절차를 명확히 확인해야 합니다.

* 토지거래 허가구역 지정 만료: 과거 토지거래 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재 지정 기간은 만료되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 뛰어난 입지 조건과 비교적 신축인 건물 컨디션을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 지하철역과의 접근성이 매우 뛰어나며, 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 권리관계 또한 임차인이 대항력이 없어 명확합니다. 다만, 일부 부정적인 주변 환경에 대한 언급이 있어 이에 대한 추가적인 조사가 필요하며, HUG 조건부 매각 절차를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상급 입지: 가산디지털단지 핵심 지역에 위치하여 직주근접 수요가 풍부합니다.

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮고 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 임차 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 꾸준한 임대 수요: IT 및 산업단지 종사자를 중심으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 244,000,000원입니다. 동일 건물인 '한강' 오피스텔의 유사 평형(약 10평 전용)에 대한 경매 진행가도 244,000,000원 수준으로 확인되었습니다. 이는 감정가가 현재 시장 상황을 잘 반영하고 있음을 시사합니다.

하지만, 일부 온라인 리뷰에서 해당 지역의 치안이나 거주민 구성에 대한 우려가 제기된 점을 감안할 때, 무조건 감정가 이상으로 입찰하기보다는 신중한 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 240,000,000원 ~ 244,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 투자자의 위험 선호도 및 현장 답사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시길 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.