나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12672 [1] 서울특별시 금천구 가산동 142-17 스마트캐슬 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동주민센터' 북측 인근에 위치하며, 인근은 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1,7호선 '가산디지털단지역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하1층 지상7층 건물내 제6층 제601호로서, (사용승인 2016.09.08.) 외벽 : 석재 및 타일 붙임마감 등, 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 소방·방재설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 설치된 것으로 탐문되나, 폐문부재로 본건 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였는바 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 '공동주택 및 업무시설' 부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12672 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 367,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 142-17 스마트캐슬 제6층 제601호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2016년 09월 08일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.92㎡ (약 7.24평)

건물면적: 54.40㎡ (약 16.46평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, '가산동주민센터' 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 1호선 및 7호선 '가산디지털단지역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 추가로, 외국인 등 특정 대상에게 적용되는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 21일, 2025년 10월 15일 지정)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 대한 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 청주지방법원 2025카단3933 가압류 (채권금액: 50,395,000원, 권리자: 충북신용보증재단, 접수일자: 2025년 03월 25일) 입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부등본 상 을구 5번의 주택임차권(김시은)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등은 기재 없음)

3.4. 임차인 현황 및 분석

* 주택도시보증공사 (김시은): 보증금 360,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022년 05월 13일, 확정일자 2022년 04월 05일. 임차인 현황 상 대항력은 없다고 기재되어 있으나, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 언급되어 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 포기조건 매각' 조건이 명시되어 있으며, '을5 주택임차권'은 말소 예정입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 제시된 점을 미루어 볼 때, 매수인에게 인수될 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 박종훈: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024년 12월 20일. 임차인 현황 상 대항력이 있다고 기재되어 있습니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자 기준으로 대항력이 존재할 가능성이 있습니다. 이 부분은 특별한 상황이므로, 입찰 전 추가적인 현장 확인 및 법률 전문가와 상담하여 명확한 권리 관계를 파악하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시장 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 서울 금천구 가산동 일대의 다세대주택 시세는 면적 및 건물 연식에 따라 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

* 2026년 5월 거래된 69.55㎡(약 21평) 다세대주택은 290,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 13.8백만원).

* 2026년 5월 거래된 29.89㎡(약 9평) 다세대주택은 213,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 23.7백만원).

* 2026년 5월 거래된 33.87㎡(약 10.2평) 다세대주택은 293,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 28.7백만원).

본건은 건물면적 54.40㎡(약 16.46평)이며, 감정가 367,000,000원(평당 약 22.3백만원)으로, 최근 거래 사례들과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 본건은 2016년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여, 비슷한 시기의 건물들과 비교 분석하는 것이 더욱 중요합니다.

4.2. 상권 특성

본 물건이 위치한 가산동은 가산디지털단지라는 대규모 산업단지가 인접해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 또한, 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변에는 '가산동주민센터'가 있으며, 근린생활시설이 발달하여 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다. 가산디지털단지역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근 지역에 초·중·고등학교 및 대학교가 위치해 있으며, 종합병원 및 여러 의료 시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주거 환경

다세대주택 및 주거 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

박종훈 임차인의 경우, 보증금이 0원으로 명시되어 있음에도 불구하고 '대항력 있음'으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 만약 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 보증금 요구가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. HUG 인수조건의 복잡성

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 매각 절차의 특수성을 나타냅니다. 이 조건들이 매각 후에도 명확하게 이행되지 않을 경우, 매수인에게 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 건물 설비 미확인

폐문부재로 인해 건물 내부 설비(난방, 급배수, 소방, 승강기 등)의 정상 작동 여부를 확인할 수 없었습니다. 이는 입찰 후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.4. 토지이용계획 상 제한

토지이용계획 상 다수의 구역(지구단위계획구역, 허가구역 등)으로 지정되어 있어, 향후 재건축이나 증축 등 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

6.5. 주변 환경

가산동 일대는 산업단지와 주거지가 혼재된 지역으로, 업무 시설 및 교통량으로 인한 소음 등의 가능성이 있을 수 있습니다. 다만, 제공된 정보나 일반적인 검색 결과상 본 물건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2016년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석 상 명확한 인수 부담은 적어 보이나, '박종훈' 임차인과의 관계, HUG 인수조건의 구체적인 이행 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 내부 설비 작동 여부를 직접 확인하지 못한 점은 잠재적 수리 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하되, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 역세권이라는 최상의 입지 조건으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 2016년 준공 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 신축 건물 대비 합리적인 가격에 매입할 기회입니다.

* HUG 인수조건으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 '0원'으로 제시되어, 실질적인 인수 금액을 낮출 수 있는 장점이 있습니다.

* 가산디지털단지의 지속적인 발전과 함께 주거 및 상업 수요가 꾸준히 유지될 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 367,000,000원이며, 건물면적은 54.40㎡ (약 16.46평)입니다.

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 평당 약 13.8백만원에서 28.7백만원의 범위가 나타납니다. 본 건의 감정가(약 22.3백만원/평)는 이 범위 내에 위치합니다.

* 임차인 인수 보증금: 0원 (인수 보증금 합계 기준)

잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 설비 미확인 등)와 HUG 인수조건 변경으로 인한 이점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 367,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.