나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12652 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 서측 인근(화곡동 368-14외 1필지)에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철5호선 화곡역이 소재하는 등 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평스라브지붕, 지상 6층(사용승인 2021년 07월 14일) 내 제6층 제601호로서 외벽 : 석재붙인 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12652 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

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1.2. 물건 현황

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* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제6층 제601호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 건물명: 제이이하우스 (JE HOUSE)

* 건축물 사용승인일: 2021년 07월 14일

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1.3. 토지 및 건물 면적

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* 토지 면적: 12.83㎡ (약 3.88평)

* 건물 전용 면적: 18.63㎡ (약 5.63평)

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1.4. 감정가 및 매각 대상

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* 감정가: 225,000,000원 (2억 2,500만원)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 상황

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* 본건까지 차량 진입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 이용 상황은 보통시됩니다.

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2.3. 건축물 정보

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* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕, 지상 6층 건물 내 제6층 제601호입니다.

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 창호: 새시창호 등

* 설비: 급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리관계 요약

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* 본건과 관련된 등기부등본상 권리로는 소유권보존, 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매 등이 기재되어 있습니다.

* 모든 권리는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. (말소기준권리: 2023.06.09 강서세무서장 압류)

* 총 등기부채권액 합계: 287,293,948원

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3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

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* 임차인: 주택도시보증공사 (정채린)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2021년 08월 27일

* 확정일자: 2021년 08월 27일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 본건 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 특별 매각조건에 따라 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 없습니다. 따라서 매수인은 임차인과 관련된 보증금을 인수하지 않습니다.

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3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

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* 말소기준권리: 2023.06.09. 강서세무서장 압류

* 본 경매 절차를 통해 소유권이전, 임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 본건 부동산에 설정된 모든 권리가 말소될 예정입니다.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

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* 본건이 위치한 화곡동 일대는 다양한 형태의 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 2종일반주거지역으로, 7층 이하 건축물 기준이 적용됩니다.

* 공항 관련 보호지구, 과밀억제권역 등에 속해 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

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4.2. 주변 시세 동향 (매매)

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* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 19.98㎡)의 다세대주택이 2021년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다. (건축연도 2019년)

* 본건은 2021년 준공된 신축 건물로, 주변 시세는 3.3㎡당 약 1,080만원 수준으로 파악됩니다.

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4.3. 주변 시세 동향 (전월세)

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* 최근 전월세 거래 정보는 매매 정보와 동일하게 제공되었으며, 이를 통해 현재 시세 추정은 제한적입니다.

* 다만, 보증금 2억 5천만원의 임차인이 있으나 대항력은 없으며, HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 교육시설

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* 본건 인근에 화원중학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. (교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역)

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5.2. 편의시설

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* 단지형 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지하철 5호선 화곡역 및 버스정류장 인접으로 서울 시내 접근성이 좋습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관련 리스크

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* 특별 매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 조건이 충족되어야 하며, 관련 절차 진행 시 변동 가능성이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 "지상권"이 잔존하는 것으로 표기되어 있습니다. 이는 토지 이용 권리로, 건물 자체의 이용이나 소유권 행사에 직접적인 영향을 미치지 않을 가능성이 높으나, 상세 확인이 필요합니다.

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6.2. 법규 및 제한사항

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* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다. 특히 공항 관련 제한사항은 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있습니다.

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6.3. 기타 리스크

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* 임대 관계 미상: 임대차 관계는 확인되지 않았으나, 현재 임차인이 존재하고 그 보증금이 상당한 점은 유의해야 합니다. (단, 대항력 없음으로 매수인의 인수 부담은 없습니다.)

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7. 종합 의견

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본 물건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 임차인의 대항력이 없어 매수인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 또한, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 매각 조건 변경 및 보증금 반환 청구권 포기를 명시하여 권리 관계가 매우 깔끔한 상태입니다. 교통 편리성과 주거 환경을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력이 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 복합적인 토지 이용 제한 사항과 미확인된 지상권 등기 내용은 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 무잉수 권리: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 건물이 신축 상태이며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* HUG 관련 안전성: 주택도시보증공사가 채권자 및 임차인으로 얽혀 있어, HUG의 특별 매각 조건으로 인해 권리 관계가 명확하게 정리되었습니다.

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9. 예상 입찰가

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현재 감정가는 225,000,000원이며, 유사 면적의 최근 매매 사례가는 216,000,000원입니다. 본건은 신축 건물임을 감안할 때, 시장 가치는 감정가 수준 이상으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확한 점을 고려하여, 보수적으로 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 책정하는 것을 제안합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 법률/세무 검토를 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.