나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12661 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제3층 제305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 지하철 2호선, 5호선 '까치산역 '이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상15층 건 내 제3층 제305호로서, (사용승인일 : 2021.12.15) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접대지 대비 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20 m~25m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토 지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>[주차장법 제19조제4항의규정에의한주차장전용부지],건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일 부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12661 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제3층 제305호

용도: 오피스텔

감정가: 309,000,000원

토지면적: 5.11㎡ (약 1.55평)

건물면적: 24.68㎡ (약 7.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2021년 12월 15일 사용승인

총 층수: 15층 (본건: 3층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 위치하고 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

* 소유권이전(신탁등기 말소) - 김영미 외 2명

* 공유자 전원지분 전부이전(매매) - 말소 (손재현)

* 주택임차권 - 권희정 (보증금 299,000,000원, 전입 2022.05.04, 확정 2022.04.14) - 말소 예정

* 가압류 - 주택도시보증공사 (1,020,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 - 주택도시보증공사 (299,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권 (주택도시보증공사)

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 04일

* 확정일자: 2022년 04월 14일

* 대항력: 없음

3.3. 권리관계 요약 및 인수 가능 권리

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경12661)입니다. 낙찰 시 모든 등기부상 권리(임차권 포함)는 말소될 예정입니다.

특별매각조건으로 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 시설

본건이 위치한 지역은 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로, 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다. 화곡1동주민센터가 인근에 있어 행정 편의시설 접근성도 양호합니다.

4.2. 주거 및 생활 환경

2021년 신축된 현대적인 오피스텔로, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다. 인근으로 차량 통행이 가능한 도로가 있어 도로 접근성이 좋습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/권리적 리스크

본건 매각 시 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건이 특별 매각조건으로 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 유리하게 작용할 수 있으나, 계약 및 등기 이전 과정에서 해당 조건을 정확히 확인하고 진행해야 합니다.

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당될 수 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 시장 리스크

부동산 시장의 전반적인 경기 변동 및 지역별 수급 상황에 따라 자산 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 건축된 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 편리성이 양호한 편입니다. 특히 임차인의 대항력 포기 조건과 HUG 관련 특별 매각조건으로 인해 권리관계가 명확하여 낙찰 시 특별한 부담 없이 소유권을 이전받을 수 있다는 장점이 있습니다. 감정가는 309,000,000원입니다.

7. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호합니다.

* 지하철 2, 5호선 까치산역 접근성이 우수하여 교통이 편리합니다.

* 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(24.68㎡)의 물건이 2023년 11월 11일에 316,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 309,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근한다면 318,000,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.