나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12642 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '마곡중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '신방화역'(지하철 9호선) 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제3층 제301호로서, 사용승인일: 2021.09.06. 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지이며 단지형다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-08-01)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12642 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 257,000,000 원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제3층 제301호

용도: 다세대주택 (단지형 다세대주택)

토지 면적: 14.75㎡ (약 4.46평)

토지 지분: 14.75㎡ (약 4.46평)

건물 면적: 22.02㎡ (약 6.66평)

건물 지분: 22.02㎡ (약 6.66평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2021년 09월 06일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '마곡중학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 연립·다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역임.

2.2. 교통 환경

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 '신방화역'이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 압류(강서세무서장, 2023-03-13)

등기부채권 총액: 287,000,000 원

본건과 관련된 주요 등기 내역은 다음과 같음:

* 소유권보존 (김훈환 외 1명)

* 주택임차권 (김석현, 287,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (강서세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 예정

매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 김 )

보증금: 287,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2022-04-18

확정일자: 2022-03-29

배당신고일자: 2023-09-26

대항력: 없음

주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 대항력을 상실하며, 보증금은 배당을 통해 회수해야 함. 인수 보증금은 0원임.

3.3. 권리 분석 요약

채권 총액은 287,000,000원으로, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 강제경매를 신청함.

임차인은 대항력이 없으므로, 매수인에게 대항할 수 없음.

특별 매각 조건으로 HUG는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권 등기 말소를 조건으로 함.

결론적으로 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

본건과 같은 건물인 '마곡시티빌'의 최근 매매 사례를 보면, 2026년 5월 14일에 전용면적 26.09㎡ (약 7.89평)인 건물이 168,300,000 원에 거래되었음. 이는 3.3㎡당 약 21,300,000 원 (㎡당 약 6,450,000 원) 수준임.

인근 '삼익마곡스테이' (2018년 준공, 전용 20.89㎡)는 2026년 7월 10일 99,000,000 원에 거래됨 (3.3㎡당 약 15,000,000 원, ㎡당 약 4,740,000 원).

인근 '샘터마을' (2002년 준공, 전용 48.77㎡)은 2026년 7월 3일 347,000,000 원에 거래됨 (3.3㎡당 약 23,400,000 원, ㎡당 약 7,110,000 원).

본건(전용 22.02㎡, 2021년 준공)은 비교적 신축 건물에 해당하며, 유사 건물 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 1억 4천만 원 ~ 2억 5천만 원 범위로 추정 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

'마곡중학교'가 북동측 인근에 위치하며, 교육 환경은 양호한 편임.

5.3. 혐오시설

본 물건은 김포공항 인근 지역에 위치하여 공항 소음의 영향이 있을 수 있으며, '중요시설물보호지구(공항)', '대공방어협조구역' 등 관련 법규의 적용을 받음. 일반적으로 통용되는 혐오시설(예: 폐기물처리장, 하수처리장 등)은 주변에서 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임차인이 대항력이 없으나, 보증금이 2억 8천 7백만 원으로 높음. HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰 후 임차권 등기 말소 절차에 대한 확인이 필요함.

토지 이용 계획 및 제한 상태에 다수의 규제가 존재하므로, 향후 건물 신축, 증축, 개축 등에 제한이 있을 수 있음. (예: 공항 관련 구역, 과밀억제권역 등)

6.2. 기타 리스크

현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조 및 이용상황 확인이 어려웠으므로, 경매 참여 시 재확인이 반드시 필요함.

2021년 9월 사용승인된 신축 건물임에도 불구하고, 감정가(2억 5천 7백만 원) 대비 최근 유사 건물 매매가(1억 6천 8백만 원)가 낮게 형성된 점은 시세 하락 가능성 또는 감정가 산정 시점과의 시차를 시사함.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 마곡동에 위치한 신축 다세대주택으로, 교통 및 교육 여건이 양호하며 생활 편의시설 접근성이 좋음.

임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로 권리 분석상 큰 위험은 없을 것으로 판단되나, HUG 관련 특별 매각 조건 및 토지 이용 제한 사항을 면밀히 검토해야 함.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 주의가 필요하며, 예상 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

신축 건물로 하자 및 유지보수 비용 발생 가능성이 낮음.

마곡지구의 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

대항력 없는 임차인으로 인수 보증금 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 257,000,000 원이나, 유사 건물인 '마곡시티빌'의 최근 매매가 168,300,000 원을 고려할 때 시세 차이가 상당함.

인수 보증금이 0원이므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요함.

감정가와 최근 실거래가, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 190,000,000 원 ~ 210,000,000 원 수준으로 제안함.

이는 보수적인 시세 반영과 잠재적 수익률 확보를 고려한 가격임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.