나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12648 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화일초등학교" 동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택등의 공동주택 및 일반주택과 소규모 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하는바 대중교통 이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층건(사용승인일자: 2021. 1. 18)중 제 2층 제 204호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내의 장방형의 토지로 현재 건(다세대주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 4미터폭(초록마을로16길)의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12648 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 제2층 제204호

용도: 다세대주택

감정가: 226,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

구분건물감정평가요항표에 따르면 본 물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물 중 제2층 제204호입니다.

건물 사용승인일자는 2021년 1월 18일로 비교적 신축에 속합니다.

본 물건의 토지면적은 15.00㎡ (약 4.54평)이며, 건물면적(전용면적)은 23.84㎡ (약 7.21평)입니다. 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "화일초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 일반주택, 소규모 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 북서측으로 약 4미터폭의 포장도로(초록마을로16길)와 접하고 있으며, 출입도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 말소기준권리

채권자는 주OOOOOOO이며, 말소기준권리는 2023년 5월 11일자 부천세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로는 주택도시보증공사(이다혜)가 있으며, 보증금 229,000,000원에 차임은 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2021년 9월 3일, 확정일자는 2021년 7월 29일입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 해당 임차권(이다혜)은 2023년 9월 19일자로 말소되었으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 권리관계 요약

집합건물 등기부상 소유권보존등기(2021.01.29) 이후 공유자전원지분전부이전(2021.11.30), 압류(2023.05.11) 및 강제경매(2025.10.16) 등기 등이 순차로 기재되어 있습니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 특별 매각 조건

본 건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권 승계인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

이는 매수인에게 임차권 관련 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 주거지로서, 주변에 소규모 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있어 상권 배후지로서의 역할은 제한적일 수 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

주변에 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 교육 시설

본 건은 "화일초등학교" 동측 인근에 위치하며, 관련 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 도시계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등에 해당합니다.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상자에 한정됩니다.

가축사육제한구역에 해당될 수 있으므로, 관련 부서 확인이 필요합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5.3. 기타 위험 요소

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 권리관계상 유리하나, 계약 및 인수 절차에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

주택도시보증공사가 채권자로 강제 경매를 신청하였으며, 임차인의 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 이는 권리 분석상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

입지 조건은 주거지로서 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

다만, 공항 관련 구역 지정 등 도시계획상의 제한사항은 향후 건물 이용 및 재건축 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축급 건물로 향후 가치 상승 기대

* 권리상 인수할 보증금이 없어 안전한 투자 가능

* HUG가 채권자로 경매 절차가 비교적 투명하게 진행될 것으로 예상

* 화곡동 지역은 지속적인 개발 수요가 있는 지역

8. 예상 입찰가

감정가: 226,000,000원

건물 면적: 23.84㎡ (약 7.21평)

최근 거래 사례 분석 결과, 비슷한 시기에 준공된 인근 다세대주택(전용 19.98㎡, 2019년 준공)이 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당 약 357만원 또는 제곱미터당 약 108만원으로 환산할 수 있습니다.

본 물건은 23.84㎡(약 7.21평)의 전용면적을 가지며, 2021년에 준공되어 비교적 신축입니다.

최근 거래 사례에 따른 시장 가치는 약 257,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가(226,000,000원) 대비 시장 가치가 높게 형성되어 있으며, 인수 부담이 전혀 없는 점을 고려할 때, 경쟁 입찰이 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.