나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12638 [1] 서울특별시 양천구 목동 646-26 제이스빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "지하철9호선 등촌역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 제3층 제304호로서, 외벽 : 외장석재 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

다세대주택로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접 토지 대비 완경사지인 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12638 (1)

2.2. 소재지

서울특별시 양천구 목동 646-26 제이스빌 제3층 제304호

2.3. 용도

다세대주택

2.4. 감정가

272,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 13.68㎡ (약 4.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.88㎡ (약 5.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산강제경매

2.8. 채권자

주OOOOOOO (본건 경매 신청 채권자로 추정)

2.9. 건축물 정보 (제공된 JSON 기반)

건축년도: 2021년 사용승인 (useAprDay)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

총층수: 6층 건물 중 제3층 제304호

건축면적(대지면적): 397㎡

건축물대장상 연면적: 659.22㎡

건폐율: 58.39%

용적률: 166.05%

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "지하철9호선 등촌역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

3.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

압류 (서울특별시, 2025.04.11)

4.2. 소멸되는 권리

낙찰 시, 아래 권리들은 말소될 예정입니다.

* 압류 (서울특별시, 2025.04.11)

* 압류 (강서세무서장, 2025.05.15)

* 압류 (양천세무서장, 2025.05.26)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.10.15)

* 주택임차권 (이소라, 2024-06-10 접수)

4.3. 인수되는 권리

없음. (모든 임차인은 대항력이 없음)

4.4. 인수 보증금 합계

0원

4.5. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 700,000원

* 차임: 700,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 289,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-30

* 확정일자: 2022-06-15

* 배당신고일자: 2024-06-10

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부 상 주택임차권으로 등기되었으나, 말소 대상임.

4.6. 특별매각조건

주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 실거래가 분석

* 궁전빌라(B동) (1986년 건축, 36.63㎡): 2026년 5월 2일, 19,000만원

* 와이앤비 (2022년 건축, 25.97㎡): 2026년 5월 1일, 26,500만원

* 골든빌 (2016년 건축, 28.47㎡): 2026년 5월 1일, 30,000만원

5.2. 상권 종합 의견

본건(제이스빌, 2021년 건축, 18.88㎡)은 비교 대상 건물들보다 전용면적은 작으나, 건축 연도가 가장 최신입니다. 주변 실거래가는 면적과 건축 연도에 따라 19,000만원부터 30,000만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본건은 등촌역 인근에 위치하며 주거 밀집 지역에 속해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 접근성

지하철 9호선 등촌역 이용이 가능하며, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 접근성도 양호합니다.

6.2. 편의시설 및 주거환경

주변에 다세대 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 주거 환경은 보통 수준입니다.

6.3. 교육환경

토지 이용계획상 상대보호구역으로 지정된 점을 미루어 보아 인근에 교육 시설이 존재할 가능성이 높습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 인수조건 및 임차 보증금

본건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 특별 매각 조건이 적용됩니다. 이 조건에 따라 낙찰자가 HUG의 보증금 289,000,000원을 인수하지 않아도 되지만, 해당 조건의 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7.2. 미상 임대관계

임차인 이 의 경우, 보증금과 차임만 기재되어 있고 전입 및 확정일자 정보가 없어 대항력이 없으나, 임대관계 미상으로 표시되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7.3. 토지 이용 제한

다수의 도시계획법, 공항시설법, 군사기지법, 수도권정비계획법, 교육환경보호법 등에 따른 제한 사항이 존재합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 양천구 목동에 위치한 신축급(2021년 준공) 다세대주택입니다. 지하철 9호선 등촌역과의 접근성이 양호하며, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특별 매각 조건으로 인해 낙찰자가 임차 보증금 289,000,000원을 인수하지 않아도 되는 장점이 있습니다. 이로 인해 명도 관련 부담이 상당히 줄어들 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 면적이 다소 작은 점은 고려해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 최신 건축 연도로 건물 관리 및 상태 양호 기대.

* HUG 관련 특별 조건으로 보증금 미인수, 명도 위험 최소화.

* 서울시 내 아파트 대체재로서의 안정적인 수요 기대.

* 지역 개발 가능성에 따른 향후 시세 상승 잠재력 보유.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

주변 다세대주택의 최근 매매가는 면적과 건축 연도를 고려할 때 19,000만원부터 30,000만원까지 분포합니다. 본건은 전용면적 18.88㎡로 비교적 작은 편이지만, 2021년 준공된 신축급 건물이라는 점에서 시세 반영이 필요합니다. 면적을 감안하여 시세 환산 시 약 19,300만원 ~ 19,800만원 수준으로 추정됩니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

감정가 272,000,000원 대비, 시세 분석 결과와 HUG 보증금 미인수라는 강력한 이점을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 보수적으로 고려할 수 있습니다.

* 감정가 272,000,000원의 80%: 217,600,000원

* 감정가 272,000,000원의 90%: 244,800,000원

상기 분석을 바탕으로, 본건에 대한 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 입찰 참여자의 자금 계획, 시장 상황, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.