나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12623 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌에이 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개웅중학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트,다세대주택,근린생활시설등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층건 내 제5층 제503호로 외벽 : 석재붙임마감등 창호 : 샷시창호등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,난방설비,도시가스설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 2필지 일단의 장방형 토지로서 주거용 부지로 이용중임

인접 도로상태등

서측으로 세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 286-3,286-6 모두 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

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물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12623 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌에이 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 271,000,000원

토지면적: 16.92㎡ (약 5.12평)

건물면적: 21.85㎡ (약 6.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

2.

입지조건

1.1. 1.주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하며, 개웅중학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.1. 3.건물구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 제5층 제503호이며, 외벽은 석재붙임마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.1. 4.토지형상 및 이용상태

토지는 등고평탄한 2필지의 장방형 토지로서 주거용 부지로 이용 중입니다. 서측으로 도로와 접해 있습니다.

1.1. 5.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

1.2. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 14일 접수된 영등포세무서장의 압류(갑3)입니다.

1.2. 2.등기부채권 총액

등기부채권 총액은 1,308,000,000원입니다.

1.2. 3.임차인 현황

* 임차인: CORREAAMAYAIVANFELIPE

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-02-22, 대항력: 없음

* 임차인: 박달해

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-03-24, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(박은영)

보증금: 285,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-11-24, 확정일자: 2021-11-19, 배당신고일자: 2023-09-12, 대항력: 없음

1.2. 4.권리 인수 여부

본 건은 낙찰로 인해 말소되지 않는 권리가 없습니다. 임차인들의 대항력이 없는 것으로 확인되며, 주택도시보증공사의 임차권(을3) 또한 말소 예정입니다.

1.2. 5.특별매각조건

주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 즉, 매수인이 해당 보증금 관련 부담을 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

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상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 개웅중학교, 개봉초등학교 등 교육시설과 상업시설이 혼재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

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생활정보

* 교통: 인근 노선버스 정류장 이용 가능.

* 편의시설: 주변 주택가 및 근린생활시설 이용.

* 교육시설: 개웅중학교, 개봉초등학교 등 인접.

* 주거환경: 다세대주택, 아파트 등과 혼재된 주거 지역.

1.5. 잠재적 리스크

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잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건: 주택도시보증공사가 매수인에게 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각되므로, 이에 대한 명확한 확인 및 이해가 필요합니다. 다만, 임차인들의 대항력이 없는 것으로 파악되어 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

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종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 주거 공간으로서의 가치를 지닙니다. 권리분석상 인수할 권리는 없으나, HUG 관련 특별매각조건의 세부 내용을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다. 감정가 대비 시세가 현저히 낮은 것으로 파악되며, 주변 시세 및 개별 물건의 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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투자 포인트

* 서울시 구로구라는 입지적 장점.

* 소형 면적의 도시형생활주택으로 특정 수요층 공략 가능.

* 권리 분석상 명확한 권리 인수 부담 없음.

* 감정가 대비 현저히 낮은 시세 형성 가능성.

1.8. 예상 입찰가

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예상 입찰가

본 물건의 감정가는 271,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 비슷한 면적의 소형 빌라/다세대 주택의 경우 평당 약 1100만원에서 1600만원 선의 실거래가를 보입니다.

본 건의 전용면적은 21.85㎡ (약 6.61평)으로, 이를 최근 시세에 대입하여 환산하면 약 73,370,000원에서 106,170,000원 범위의 시장가치를 추정할 수 있습니다.

다만, 감정가가 271,000,000원으로 주변 시세 대비 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이에 따라, 현 시세를 반영하여 감정가의 70~80% 수준으로 접근하는 것보다, 보수적으로 주변 시세 범위를 상회하는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에, 예상 입찰가는 130,000,000원에서 180,000,000원 사이를 권고합니다. 실제 입찰 시에는 개별 물건의 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.