나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12588 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-31 케이엠아트빌 제2층 제205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "케이엠아트빌" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건(사용승인일: 2021.05.20)중 제2층 제205호로서 외 벽 : 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "케이엠아트빌" 남측 및 서측으로 가로공원로78길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대 보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20. ~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였으며 발코니 확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12588 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-31 케이엠아트빌 제2층 제205호

건물명: 케이엠아트빌

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건

사용승인일: 2021년 5월 20일

1.3. 토지 정보

토지면적: 17.87㎡ (약 5.40평)

토지지분: 17.87㎡ (약 5.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

용도: 다세대주택

1.5. 감정가

감정가: 294,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 "케이엠아트빌"까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 지역 지구 및 규제 사항

본건이 속한 지역은 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 대상, 기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31)으로도 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 이민호 (2021.05.24)

소유권이전: 김정호 (2021.06.28, 매매)

압류: 양천세무서장 (2022.12.28) - 말소기준권리

압류: 강서세무서장 (2023.05.23)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025.10.14, 279,000,000원)

주택임차권: 오 (279,000,000원, 2023.07.27 등기) - 말소 예정

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (오 )

보증금: 279,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-24

확정일자: 2021-06-09

배당신고일자: 2023-07-27

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리/금액

인수되는 보증금 합계: 0원

3.4. 특별 매각 조건

본건의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 특별 매각 조건에 따라 정리됩니다.

비고: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 및 전월세 정보를 분석한 결과, 화곡동 일대 다세대주택의 최근 매매가는 약 150,000,000원 ~ 216,000,000원 수준을 보이며, 면적 및 건축 연도에 따라 가격 차이가 있습니다.

본건은 2021년 5월에 준공된 신축 건물로, 전용면적 29.88㎡ (약 9.04평)입니다.

2019년에 준공된 인근 다세대주택(전용면적 19.98㎡)이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 단위 면적당 약 10,800,000원 수준입니다.

1986년 및 2002년에 준공된 다른 다세대주택 사례들은 단위 면적당 가격이 약 4,000,000원 ~ 4,260,000원 수준으로, 건축 연도가 오래된 점을 감안해야 합니다.

4.2. 단위 면적당 가격 비교

본건의 감정가는 294,000,000원이며, 이는 전용면적 29.88㎡ 기준 단위 면적당 약 9,839,000원입니다.

이는 신축 건물이라는 점과 최근 거래 사례(10,800,000원/㎡)를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 서울월정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

본건은 주택도시보증공사에 의한 강제경매 물건으로, 말소기준권리인 양천세무서장의 압류 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차권등기가 말소 예정임을 확인해야 합니다.

6.2. 특수 물건 정보

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 신청하였습니다. "인수조건 변경"은 매수인에게 영향을 줄 수 있는 조건이 일부 수정되었음을 의미하므로, 구체적인 변경 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 규제 사항

본건은 공항 주변 지역으로 고도 제한 등 항공 관련 규제(수평표면구역, 대공방어협조구역)가 있습니다. 또한, 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

6.4. 임차인 관련

임차인 오 씨의 경우, 대항력은 없으나 보증금이 279,000,000원으로 상당합니다. 그러나 특별 매각 조건에 따라 임차권이 말소되고 보증금 반환청구권도 포기하므로, 매수인이 해당 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 다세대주택으로 건물 상태가 양호하며, 서울월정초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성이 있습니다. 권리 관계상 인수되는 금액이 없어 명확하나, HUG 관련 특수 조건 및 공동담보 물건이라는 점은 추가 확인이 필요합니다. 공항 관련 규제 및 토지거래 허가구역 지정 등은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출 가능.

* 강서구 화곡동의 주거 지역 내 입지.

* 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계.

* 서울월정초등학교와 인접하여 학군 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 294,000,000원이며, 전용면적 29.88㎡ 기준 단위 면적당 약 9,839,000원입니다.

인근 신축 다세대주택의 최근 거래 사례(단위 면적당 약 10,800,000원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

인수되는 임차 보증금이나 기타 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의지를 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 294,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.