나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12579 [1] 서울특별시 구로구 가리봉동 90-2 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철7호선 "남구로역" 남측 인근에 위치하며, 부근은 도로변으로 근린생활시설과 주상용부동산, 후면으로 단독주택과 다세대주택 등 으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재하는 등 교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 자체지면 평탄한 사다리형 토지이며, 주유소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 4차선, 남동측으로 폭 약 8미터 정도의 도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(2014-12-04)(접합), 중로3류(폭 12m∼15m) (2014-12-04)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁 고도: 해발 165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트 지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.∼2026.8.25.) 건축선임. 기호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-12-04), 도로(2014-12-04)(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 165m(지반+ 건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트 지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.∼2026.8.25.), 건축선임.

제시목록 외의 물건

제시외 수목(은행나무, 향나무) 각 1주, 주유기(4복식과 6복식) 각 2식 소재하여 감정평가 명세표에 가액을 별도로 기재하였는 바, 경매진행 시 참고 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 평스라브지붕 지하1층/지상2층 건물로 (사용승인일 : 1993. 02. 11) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 적벽돌 등 마감 내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지도배 및 일부 타일 등 마감 창 호 : 알루미늄샤시 창호임.

이용상태

주유소로 이용중이며 1층: 사무실, 캐노피 등, 2층: 숙직실, 지층: 창고 등임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 수목 포함, 제시외 기계기구 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12579 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 가리봉동 90-2 (신주소: 서울특별시 구로구 구로동로 20)

* 용도: 판매시설 (위험물저장 및 처리시설, 주유소)

* 감정가: 9,504,556,440원

* 토지면적: 547.20㎡ (약 165.55평)

* 건물면적: 235.24㎡ (약 71.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 구로구 가리봉동 소재 지하철 7호선 "남구로역" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 도로변으로는 근린생활시설, 주상용부동산이 있으며, 후면으로는 단독주택, 다세대주택 등이 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 2필지 일단의 토지로, 자체 지면은 평탄한 사다리형이며 현재 주유소 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 서측으로는 왕복 4차선 도로, 남동측으로는 폭 약 8미터 도로와 2면이 접하여 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 도로, 중로3류 (폭 12m~15m)

* 장애물제한표면구역(진입표면) <공항시설법>

* 대공방어협조구역(위탁 고도: 해발 165m) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 관련: 2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 등 관련: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 건축선

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 8,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-27

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석

* 임차인: 에이치디현대오일뱅크주식회사

* 보증금: 450,000,000원

* 차임: 10,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-27

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 2022-03-18 접수, 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을29)

* 건물 등기부: 2022-03-18 접수, 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을29)

* 등기부 채권 총액: 7,710,370,827원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 물건명세서상 지상권 관련 내용은 명시되지 않음.)

1.3. 상권분석

* 본건은 현재 주유소로 운영 중인 상업 시설입니다.

* 지하철 7호선 남구로역 인근이라는 입지적 장점으로 인해 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 주변에 근린생활시설, 주상용부동산, 주택 등이 혼재하여 배후 수요가 존재합니다.

* 2면이 도로에 접해 있어 차량을 이용한 접근 및 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 남구로역 및 다수의 버스 노선 이용 가능하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업 시설 및 주거 지역이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 주상용부동산, 주택 등이 혼재된 일반적인 도심 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 장비 소유권 분쟁 가능성: 에이치디현대오일뱅크주식회사에서 일부 주유기, VRS, POS, TLG, 사인물 등은 자신들의 소유이므로 매각에서 제외해야 한다는 주장이 2026년 1월 29일 접수되었습니다. 이는 낙찰 후 소유권 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 저장탱크 현황: 총 9기의 저장탱크 중 7기만 확인되었습니다. 누락된 저장탱크의 존재 여부 및 관련 법규 준수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 아파트 관련 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31.) 및 외국인 등 대상 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다. 향후 용도 변경 시 추가적인 허가 절차가 요구될 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 관련 법규에 따른 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인의 임대 관계가 불명확합니다. 비록 대항력이 없더라도 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 검색 결과: 외부 지도 서비스 및 검색 결과, 본건 인근에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도심 혼합 지역의 특성을 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 남부 지역의 핵심 교통 요지인 남구로역 인근에 위치한 주유소 부지 및 건물입니다.

* 우수한 교통망과 주변의 상업 및 주거 복합 지역 특성으로 인해 안정적인 영업이 가능한 입지입니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이나, HD Hyundai Oilbank의 장비 소유권 주장은 낙찰 후 반드시 해결해야 할 가장 큰 위험 요소입니다.

* 감정가 대비 총 채권액을 고려할 때, 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 상기 리스크 요인들을 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업지 입지: 지하철 남구로역 인근이라는 탁월한 입지로 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 안정적인 현 영업 시설: 주유소라는 업종 특성상 꾸준한 현금 흐름 창출이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 깔끔합니다.

* 합리적 감정가: 시장 가치 대비 합리적인 수준에서 감정평가된 것으로 판단되며, 경쟁 입찰 시 유리한 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 9,504,556,440원

* 등기부 채권 총액: 7,710,370,827원

* 인수되는 보증금: 0원

* 본 물건의 입찰가는 감정가, 채권 총액, 인수되지 않는 보증금, 그리고 가장 중요한 HD Hyundai Oilbank의 장비 소유권 주장에 따른 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 장비 소유권 관련 분쟁 해결 비용 및 시간이 소요될 수 있음을 감안해야 하며, 해당 리스크 해소 방안이 명확하게 마련될 경우 감정가 근접 또는 초과 입찰도 고려할 수 있습니다.

* 보수적으로 접근할 경우, 채권 총액을 하회하는 수준에서 시작하여 시장 상황 및 리스크 해소 가능성을 탐색하며 입찰가를 조정하는 전략이 유효할 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 심층적인 시장 조사와 현장 답사를 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.