나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104091 [1] 서울특별시 강남구 논현동 144-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새온 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 ‘논현역’남동측 인근에 소재하는 토지·건물로서 주위환경은 음식점, 주점, 카페, 병원 등 각종 근린생활시설과 업무시설 등이 소재하는 상업지대이며 인근에 주거지대가 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 불가하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(논현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

본건 토지는 정방형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 서측으로 소로한면에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정))임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 근린생활시설로서(사용승인일자: 1977.12.12) 외벽: 페인팅마감 내벽: 내부 인테리어 공사 중 창호: 하이샤시 창호

이용상태

본건 건물은 현재 음식점으로 리모델링 공사중임.

설비내역

본건은 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며 리모델링 중이므로 경매진행시 재확인 바람.

부합물 및 종물

본건 건물에 근생일부 및 베란다로 이용중인 제시외 건물 ㉠~㉢이 소재하며 인접필지(논현동 144-8)에 일부 소재하는 것으로 판단되므로 경매진행시 유의바람.

공부와의 차이

본건 공부상 이용상황이 주거시설, 근린생활시설로 등재되어 있으나 현황 근린생활시설임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104091 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 논현동 144-7

* 용도: 근린시설

* 감정가: 9,359,807,500원

* 토지면적: 157.00㎡ (약 47.49평)

* 건물면적: 129.58㎡ (약 39.19평)

* 건물 제시외면적: 105.65㎡ (약 31.96평)

* 총 이용 면적 (건물): 235.23㎡ (약 71.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주식회사안동한우원

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강남구 논현동 '논현역' 남동측 인근에 소재.

* 주위환경: 음식점, 주점, 카페, 병원 등 각종 근린생활시설과 업무시설이 밀집한 상업지대이며, 인근에 주거지대도 소재.

* 교통상황: 차량 접근은 불가하나, 인근에 버스정류장 및 지하철역(논현역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호함.

* 도로상태: 서측으로 소로한면에 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 28일 접수된 국민은행 근저당 (5,520,000,000원)이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서상 '지상권개요:' 항목이 있으나 상세 내용 없음)

* 총 등기부채권액: 12,876,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 맛

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 10월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 주의사항: 임대관계는 미상으로, 경매 진행 시 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 서울의 핵심 상업지역인 강남구 논현동에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설(음식점, 카페, 병원 등)과 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

* 특히 지하철 7호선 논현역 인근으로, 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

5. 생활정보

* 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다. (지하철 7호선 논현역 인근)

* 다양한 편의시설(음식점, 카페, 병원 등) 및 업무시설이 주변에 풍부합니다.

* 주거 지역도 인접하여 직주근접성이 확보된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1977년 12월 12일 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 진행 중인 리모델링: 현재 음식점 용도로 리모델링 공사 중이며, 공사 관련 추가 비용 또는 공사 지연 등의 변수가 발생할 수 있습니다. (설비 내역은 재확인 필요)

* 제시외 건물: 본 건물에 부합하는 제시외 건물(㉠~㉢) 일부가 인접 필지(논현동 144-8)에도 소재하는 것으로 판단되어, 해당 부분의 법적 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 제2종일반주거지역 외에 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. (특히 외국인, 아파트 관련 허가구역 지정기간 확인 필요)

* 지상권: 물건명세서에 '지상권개요:' 항목이 있으나 상세 내용이 누락되어 있어, 지상권 존재 여부 및 내용 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강남구 논현동의 역세권 상업지구에 위치한 근린시설로, 입지적 강점이 매우 뛰어납니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확하며, 인수 부담이 적은 편입니다.

* 다만, 건물의 노후화, 현재 진행 중인 리모델링, 제시외 건물 및 토지 이용 제한 사항 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

* 정확한 권리관계 및 건물 상태, 법규 준수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 내 위치: 강남구 논현동의 뛰어난 입지 조건은 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 논현역 역세권: 지하철 7호선 논현역 초역세권으로 대중교통 접근성이 뛰어나며, 이는 상업 시설로서 큰 장점입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되므로, 낙찰 후 인수하는 권리 부담이 적습니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 감정가 9,359,807,500원으로 책정되었습니다.

* 인수 보증금이 없어, 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 임차 보증금은 없습니다.

* 예상 입찰가는 시장 조사, 주변 시세, 본 물건의 개별적인 장단점, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 감정가 수준에서 보수적인 접근이 필요할 수 있으며, 구체적인 입찰가는 현장 조사를 통한 심층적인 분석 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.