나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104062 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 605-17 태건강남헤븐리치더써밋761 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "언주역(지하철9호선)" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 오피스텔, 업무시설, 호텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 "언주역(지하철9호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 제1층 제103호, 제104호로서, (사용승인일: 2021.04.23) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 몰탈위페인팅 및 인테리어마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건 기호1과 기호2는 경계벽 일부에 출입을 설치하고 일괄로 사무실(분양사무실)로 이용 중에 있으며, 인테리어 공사 중인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 35m 내외, 북동측으로 노폭 약 8m 내외, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[605-17번지], [605-27번지] 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역 <건축법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)), 건축선<추가기재> 건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴), 가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104062 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 605-17 태건강남헤븐리치더써밋761 1층103호

용도: 근린상가

감정가: 2,700,000,000원

토지면적: 8.99㎡ (약 2.72평)

토지지분: 8.99㎡ (약 2.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.12㎡ (약 14.25평)

건물지분: 47.12㎡ (약 14.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 정보 없음

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "언주역(지하철9호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 오피스텔, 업무시설, 호텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 "언주역(지하철9호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접대지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태등: 본건 북서측으로 노폭 약 35m 내외, 북동측으로 노폭 약 8m 내외, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 하나은행 근저당권 (접수일자: 2021-07-02)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 300,000,000원, 차임 1,300,000원, 배당신고일자 2025-12-12, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 제1층 제103호, 제104호로서, 사용승인일: 2021.04.23 입니다.

* 이용상태: 본건 기호1과 기호2(103호, 104호)는 경계벽 일부에 출입문을 설치하고 일괄로 사무실(분양사무실)로 이용 중에 있으며, 인테리어 공사 중인 것으로 조사되었습니다.

* 주변 환경: 서울 지하철 9호선 언주역 인근의 업무시설 및 상업시설 밀집 지역에 위치하여 유동인구가 많고 상업적 가치가 높은 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 언주역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 업무시설, 상가, 호텔 등이 밀집해 있어 금융, 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건축물 정보: 태건 강남 헤븐리치 더써밋 761 건물은 2021년 4월 23일 사용승인된 비교적 신축 건물로, 총 17층 규모입니다. 본 물건은 1층 103호이며, 내부적으로 104호와 함께 사무실로 사용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건 대비 명도 및 권리 관계 확인 시 추가적인 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 제3종일반주거지역 등 복합 용도지역에 해당하며, 건축법, 군사기지보호법, 수도권정비계획법 등의 규제를 받습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 등)이 명시되어 있어, 향후 거래 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 내부 공사 중: 현재 사무실로 사용되며 인테리어 공사 중인 상태이므로, 낙찰 후 예상치 못한 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동 언주역 역세권에 위치한 근린상가로, 입지적 장점이 우수합니다. 2021년 준공된 신축급 건물이며, 내부 인테리어 공사 중인 사무실로 활용되고 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악되나, 유동화 물건이라는 특수성과 복잡한 토지이용계획 및 제한사항을 충분히 인지해야 합니다. 주변 상권의 활성화 가능성과 향후 가치 상승 잠재력을 고려할 때 신중하게 접근할 만한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 강남 핵심 지역, 언주역 초역세권 입지

* 신축급 상가 건물의 안정적인 가치

* 주변 업무 및 상업 시설 밀집으로 인한 높은 활용도

* 인수 부담 없는 권리관계 (단, 유동화 물건 특수성 고려)

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 2,700,000,000원

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁률, 물건의 구체적인 상태 및 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기는 어려우나, 감정가를 기준으로 하되 면밀한 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.