나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104105 [1] 서울특별시 서초구 반포동 720-19 퍼스트캐슬1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "논현역(7호선 등)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 업무용 건물, 주상용 건물 등이 혼재하는 주거지대로 인근에 각종 상가, 학교 등 생활편익시설이 소재하고 있어 주거지로서 제반 입지여건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(7호선 및 신분당선 논현 역)이 위치하고 인근 강남대로 등 주요 간선도로에의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층 302호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 2022.07.11) 외 벽 : 석재붙임 마감 내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 바 닥 : 마루깔기, 타일깔기 창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니)으로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근지대비 완경사 정방형 토지로서 주상용(다세대주택 및 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외, 남측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인등/허가대상: 단독,다가구,연립,다세대,아파트/기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지 거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025. 10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

세입자 거중 중이며, 보증금 295,000,000원으로 탐문조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104105 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 반포동 720-19 퍼스트캐슬 1동 3층 302호

용도: 다세대주택 (건축물대장상: 다세대주택 및 근린생활시설)

감정가: 705,000,000원

토지면적: 20.99㎡ (약 6.35평)

토지지분: 20.99㎡ (약 6.35평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (김선욱)

건물 정보:

준공일: 2022.07.11 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 5층 중 3층

전용면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

대지권 면적: 20.99㎡ (약 6.35평)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서초구 반포동 720-19 퍼스트캐슬 1동 3층 302호

* 주위환경: 다세대주택, 소규모 업무용 건물, 주상용 건물이 혼재된 지역으로, 인근에 각종 상가 및 학교 등 생활 편익시설이 소재하여 주거지로서 입지 여건이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(7호선, 신분당선 논현역)이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 강남대로 등 주요 간선도로에 대한 접근성이 용이하여 전반적인 교통 환경이 우수합니다.

* 토지형상: 본 건 토지는 인근 지대 대비 완경사의 정방형 토지로서 주상용 건물(다세대주택 및 근린생활시설)의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본 건 동측으로 노폭 약 8m, 남측으로 약 4m의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 4월 8일 접수된 주식회사 무궁화신탁의 가압류(금액: 800,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 800,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 민성수

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 7월 3일

* 확정일자: 2023년 6월 30일

* 배당신고일자: 2025년 11월 24일

* 대항력: 있음

* 권리분석 결과: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상됨을 의미합니다. 그러나 '대항력있는 임차인'이 존재하므로, 실제 배당 절차 및 결과에 따라 보증금 인수 여부가 달라질 수 있어 최종 입찰 전 반드시 권리분석 재확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재로서는 지상권이 해당될 수 있으나, 본 건에서는 관련 내용이 확인되지 않았습니다.

* 특이사항/특수물건정보: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 다세대주택, 소규모 업무용 건물, 주상용 건물이 혼재된 지역으로, 주변에 각종 상가 및 학교 등 다양한 생활 편익시설이 밀집해 있어 주거지로서의 입지 조건이 우수합니다.

* 특히 논현역(7호선, 신분당선)을 도보로 이용할 수 있는 역세권이며, 강남대로 등 주요 간선도로 접근성이 뛰어나 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 이러한 입지적 장점은 잠재적 수요층 확보에 긍정적인 영향을 미치며, 상권의 지속적인 활성화 가능성을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 다수의 상가가 위치하고 있으며, 학교 등 교육시설 및 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 7호선 및 신분당선 논현역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 강남대로, 올림픽대로 등 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 자가용 이용 시에도 편리한 교통망을 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 주변 환경이 비교적 정온하면서도 생활 편의시설 이용이 용이하여, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 민성수 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 선순위에 있습니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금 295,000,000원을 인수해야 할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 실제 입찰 전 임차인의 보증금 회수 가능성 및 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 건물 상태: 2022년 7월에 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 향후 발생할 수 있는 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 이 외에도 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 반포동의 역세권에 위치한 2022년 신축급 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물의 연식 또한 짧아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능한 장점이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 본 물건의 가장 큰 변수로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 최종적으로 확인된다면 매우 유리한 조건이 될 수 있으나, 만일의 경우를 대비하여 보증금 인수 가능성을 반드시 확인하고 입찰가를 산정해야 합니다. 신중한 권리분석과 현장 확인을 통해 투자 가치를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치: 강남권 핵심 입지인 논현역 역세권에 위치하여 높은 미래 가치 및 임대 수요가 기대됩니다.

* 건물 신축성: 2022년 7월 준공된 신축급 건물로, 내외부 상태가 양호하고 투자 매력이 높습니다.

* 교통: 7호선 및 신분당선 이용이 편리하며, 주요 간선도로 접근성이 뛰어나 이동이 용이합니다.

* 잠재력: 역세권, 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 705,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적대의 다세대주택 거래 사례를 보면 3.3㎡당 약 1,700만원 ~ 2,000만원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 전용면적(29.96㎡)을 적용하면 약 5억 1천만원 ~ 6억원 수준의 시세로 추정해 볼 수 있습니다.

감정가는 이러한 시세보다 높은 7억 500만원 수준으로 평가되었으며, 이는 신축 연식과 역세권 입지가 반영된 것으로 보입니다.

가장 중요한 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 부담이 없음을 의미합니다. 따라서 예상 입찰가는 순수 물건의 시장 가치와 경쟁 상황을 고려하여 산정합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상되는 점을 감안하더라도, 만약의 인수 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 시세 및 감정가를 감안한 예상 입찰가는 6억 3천만원 ~ 6억 8천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

*주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 결과는 현장 조사, 경쟁 상황, 임차인 보증금 회수율 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 최종 입찰 결정에 매우 중요한 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 재확인하시기 바랍니다.*

1.9. 주변 시설 확인

반포동 720-19번지 일대를 지도 서비스로 확인한 결과, 해당 지역은 주로 주거지역과 상업지역이 혼재된 도심 지역으로, 특별한 혐오시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 논현역 주변의 발달된 상업 시설과 주거 시설이 밀집해 있어 일반적인 생활 환경을 갖춘 곳으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.