나이스옥션 법원경매 목포 2024타경52902 [1] 전라남도 무안군 무안읍 성암리 13-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 무안읍 성암리 소재 ""봉산저수지"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 축사,임야 등이 혼재하는 농경지대임.

교통상황

본 건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)은 답기타(일부 축사부속부지), 기호(2)는 답, 기호(3,4)는 2필 일단의 토지로서 답기타(축사부지)로, 기호(6~10,13~17)은 답기타(축사 및 부속부지)로, 기호(11)은 도로로, 기호(12)는 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(12)가 노폭 약 3~4M 내외의 콘크리트 포장도로이며, 본 건들에 접하여 노폭 약 3~4M 내외의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음.(별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.)

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(2000m제한구역_개_돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
기호(2): 농림지역, 가축사육제한구역(2000m제한구역_개_돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
기호(3): 농림지역, 가축사육제한구역(2000m제한구역_개_돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
기호(4): 농림지역, 가축사육제한구역(2000m제한구역_개_돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
기호(6): 농림지역, 가축사육제한구역(2000m제한구역_개_돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
기호(7): 농림지역, 가축사육제한구역(2000m제한구역_개_돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
기호(8): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2000m제한구역_개_돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(9): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2000m제한구역_개_돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(10): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2000m제한구역_개_돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(11): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2000m제한구역_개_돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(12): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2000m제한구역_개_돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(13): 농림지역, 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2000m제한구역_개_돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
기호(14): 농림지역 가축사육제한구역(2000m제한구역_개_돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
기호(15): 농림지역, 가축사육제한구역(2000m제한구역_개_돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
기호(16): 농림지역, 가축사육제한구역(2000m제한구역_개_돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
기호(17): 농림지역, 가축사육제한구역(2000m제한구역_개_돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 5 참조.

공부와의 차이

기호(1)은 공부상 답이나 현황 ""일부 축사부속부지"", 기호(3,4)는 공부상 답이나 현황 ""축사부지"", 기호(6,7)은 공부상 답, (8)은 공부상 전, (9)는 공부상 목장용지, (10)은 공부상전이나 현황 ""축사 및 부속부지""로, 기호(11)은 공부상 전이나 현황 ""도로""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표 7 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호5(가)는 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서
외벽: 판넬, 하단부 콘크리트기초 마감,
내벽: 판넬, 우레탄뿜칠 마감,
바닥: 토크리트 및 콘스랏 마감임.

기호5(나)는 경량철골구조 조립식 판넬지붕 단층건으로서,
외벽: 판넬 마감,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감,
바닥: 장판지 등 마감,
창호: 새시창호임.

기호18(다), 19(라), 20(마), 20(바)는 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서
외벽: 판넬, 하단부 콘크리트기초 마감,
내벽: 판넬, 우레탄뿔칠 마감,
바닥: 토크리트 및 콘스랏 마감임.

이용상태

기호5(가)는 동·식물관련시설(돈사), 기호5(나)는 관리사(주택), 기호18(다), 기호19(라), 기호
20(마), 기호20(바)는 동·식물관련시설(돈사)로 이용중임.

설비내역

기호5(가), 기호18(다), 기호19(라), 기호20(마), 기호20(바)는 기본적인 전기설비, 급수설비, 환기설비 등이 되어 있으며, 기호5(나)는 일반적인 급배수설비, 보일러에 의한 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지"",""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

기호20(바)는 공부상 창고이나 현황 ""동·식물관련시설(돈사)""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기타참고사항
별첨 ""사진용지""와 같이 기호18(다), 19(라), 20(마) 건물지붕위에 소유자 미상의 제시외 태양
광발전설비가 소재하여 동일평가선례, 현장확인 등에 의거하여 관찰감가에 의한 원가법으로 평
가한뒤 ""제시외 기계기구 감정평가명세표""에 그 금액을 기재하였으니 경매진행시 일괄경매여부
및 소유권, 권리관계 등을 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물, 구축물, 태양광설비, 관정 매각 포함,
일부 지상의 컨테이너 및 냉장시설 매각 제외
목록1~4,6~8,10~17: 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
목록2: 공부상 '답'이나 현황은 '전'임, 관정 소재
목록1~4,6~17: 토지이용계획확인서상 가축사육제한구역이나 2025.8.6.자 무안군 사실조회 회신에 의하면 무안군가축사육제한에관한조례에 따라 가축사육(돼지)이 가능함
목록5,18~20: 2025.5.30.자 무안군 사실조회 회신에 의하면 위반건축물(목록5: 무단증축 6.8㎡, 목록18~20: 무단증축 156.29㎡)에 대해 이행강제금 부과내역 없으나 현재 위반건축물로 관리되어 현장조사 후 부과될 수 있음(위반건축물 배치도 참고)
목록11: 공부상 '전'이나 현황은 '도로'임
목록10: 지상의 일반철골구조 퇴비사는 미등기 상태이나 건축물대장 있음(목록19에 포함)
제시외 구축물C(감정평가서 참조)는 인접필지 성암리 612번지(농어촌공사 소유), 26번지(국 소유)에 걸쳐 소재함
제시외 태양광발전설비는 목록18~20 지붕위에 설치됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 목포지원 2024타경52902 (1)

소재지: 전라남도 무안군 무안읍 성암리 13-1

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 5,535,962,960원

토지면적: 23,371.00㎡ (약 7,070평)

건물면적: 9,251.36㎡ (약 2,798평)

건물 제시외면적: 659.80㎡ (약 199평)

총 면적: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOO

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전라남도 무안군 무안읍 성암리에 위치하며, 주변은 농경지, 축사, 임야 등이 혼재하는 농경지대입니다. 북서측으로는 봉산저수지가 인근에 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본 건들에 접하여 노폭 약 3~4m 내외의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있으며, 일부 토지(기호12)는 노폭 약 3~4m 내외의 콘크리트 포장도로로 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본 건 토지는 공부상 '답'이나 현황 '일부 축사부속부지' 또는 '축사부지', '도로', '전' 등으로 이용 중인 경우가 다수 있습니다. (예: 기호1, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 등)

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

주요 토지이용계획으로는 농림지역, 보전관리지역 등이 확인됩니다. 또한, 가축사육제한구역(2000m 제한 구역 - 개, 돼지) 및 농업보호구역으로 지정되어 있습니다.

그러나 2025년 8월 6일자 무안군 사실조회 회신에 따르면, 무안군 가축사육제한에 관한 조례에 따라 돼지 가축 사육이 가능함이 확인되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 5월 30일 접수된 농업회사법인주식회사 선진한마을 근저당권(을15, 채권액 3,600,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 채권 총액은 20,463,000,000원입니다.

이하 근저당, 가압류, 압류 등 모든 등기권리는 말소될 예정입니다.

- 등기부상 총 채권액: 20,463,000,000원 (을15, 을18, 을23, 을27, 갑42, 갑43, 갑48, 갑49 등)

- 말소기준권리: 근저당 (을15, 2017.05.30.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 농업회사법인유한회사 삼보

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2023-08-10

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

* 임차인: 농업회사법인주식회사 삼덕

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2021-07-22

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지대에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 일반적인 상업시설과는 다른 성격을 가집니다. 주변 지역은 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

5. 생활정보

본 물건은 농업지역에 위치하므로, 일반적인 주거지역에서 제공되는 생활 편의시설(학교, 병원, 대형마트 등)에 대한 정보는 제한적입니다. 상세한 생활 편의시설 접근성은 현장 방문을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

목록1~4, 6~8, 10~17 토지에 대해 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시에는 매수 신청 보증금이 반환되지 않을 수 있으니, 사전에 반드시 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 위반 건축물

목록5(무단증축 6.8㎡) 및 목록18~20(무단증축 156.29㎡)에 위반 건축물이 존재합니다. 현재 이행강제금 부과 내역은 없으나, 향후 현장 조사 후 부과될 가능성이 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

토지 및 건물 현황이 공부와 다른 부분이 다수 존재합니다.

* 토지: 공부상 '답'이나 현황 '전' (목록2), 공부상 '전'이나 현황 '도로' (목록11), 공부상 '답'이나 현황 '일부 축사부속부지' 또는 '축사부지' (기호1, 3, 4, 6, 7), 공부상 '전'이나 현황 '축사 및 부속부지' (기호8, 10), 공부상 '목장용지' 현황 '축사 및 부속부지' (기호9).

* 건물: 공부상 '창고'이나 현황 '동·식물관련시설(돈사)' (기호20(바)).

* 퇴비사는 미등기 상태이나 건축물대장은 존재합니다 (목록10).

6.4. 제시외 물건 및 관련 사항

* 제시외 구축물 C: 인접 필지(성암리 612번지, 26번지)에 걸쳐 소재합니다.

* 제시외 태양광발전설비: 목록18~20 건물 지붕 위에 설치되어 있으며, 소유자가 불분명합니다. 평가서에 금액이 기재되어 있으므로, 일괄 경매 여부 및 소유권 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

6.5. 기타 특이사항

* 유동화물건, 공동담보 물건으로, 경매 절차 및 권리관계에 있어 추가적인 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 일부 지상의 컨테이너 및 냉장시설은 매각에서 제외됩니다.

6.6. 혐오시설

주변 지역의 환경 및 시설에 대한 추가적인 조사를 통해 혐오시설(폐기물 처리 시설, 악취 발생 시설 등)의 존재 여부를 확인하는 것이 중요합니다. (관련 정보 검색 결과, 무안군 내 퇴비공장, 환경관리종합센터 등 관련 시설로 인한 민원 및 갈등 사례가 일부 확인되었습니다. 인접 지역에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군에 위치한 넓은 면적의 동물 및 식물 관련시설입니다. 주요 권리들은 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 명확하나, 농지취득자격증명 필요, 위반건축물 등 낙찰 후 추가적인 행정 절차 및 비용 발생 가능성이 있는 사항들이 존재합니다. 토지와 건물의 현황과 공부상 내용이 상이한 부분이 많으며, 제시외 물건 및 인접 필지에 걸친 구축물 등도 확인해야 합니다. 돼지 사육이 가능하다는 사실조회 회신은 긍정적인 요인이지만, 농지 규제 및 현황과의 차이점을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광범위한 토지 면적 (약 7,070평) 및 실질적인 농축산 시설 활용 가능성.

* 말소 예정인 다수의 권리로 인한 권리관계의 명확성.

* 최근 사실조회 결과, 돼지 사육 제한 규제가 완화될 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5,535,962,960원입니다.

임차인들의 보증금 및 차임이 0원이므로, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 건물 상태, 주변 시세, 관련 법규 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 신중한 법률 검토 및 현장 답사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.