나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경2614 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 281-18 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2024.01.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①-③은 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 소재 "여초마을회관" 북측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 ①-③은 인접지와 등고 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서 "상업용(주유소) 건부지"
상태임.

인접 도로상태

3필지 일단의 토지 동측으로 왕복 4차로 아스콘 포장도로 소재함.(본건까지 출입은 북측
으로 인접한 "창녕군 창녕읍 여초리 281-9번지" 를 경유하고 있는 상태임.)

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

- 기호 ②,③

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
고속국도법상의접도구역(2015-06-11)<고속국도법>, 접도구역<도로법>, 접도구역(2023-09-18)
<도로법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ①,②,③은 3필지 일단의 상업용 건부지로 이용중이며 각 필지는 용도상 불가분의
관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ②,③은 일부‘접도구역’에 저촉되어 토지의 사용, 수익에 영향을 받고 있는 바,
저촉에 따른 공법상 제한을 감안하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ② 지상에 후첨‘사진용지’와 같이‘주유원 대기실’1동 소재하나 이전이 용이함을
이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ④ : 철근콘크리트조 및 조적조 슬라브지붕 지하1층, 지상2층 건으로

외 벽 : 적벽돌 치장 및 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

- 기호 ⑤ : 경량철골조 칼라강판지붕 단층 건으로

벽 체 : 없음.
창 호 : 없음.

이용상태

- 기호 ④ : "사무소 및 주택" 등 상태임.
- 기호 ⑤ : "주유소 캐노피" 상태임.

설비내역

- 기호 ④ : 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.
- 기호 ⑤ : 별다른 설비 없음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호 ⑤는 제시목록 상 "경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 281-9, 256, 257, 281-20" 지상에
소재하는 것으로 등기되어 있으나 현황 "경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 281-24" 지상에
소재하니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

"토지 감정평가요항표" 참고.

토지의 상황

"토지 감정평가요항표" 참고.

건물의 구조 및 현상

"건물 감정평가요항표" 참고.

기계/기구의 현상

주유기, STORAGE TANK로서 현상 및 관리상태 보통시 됨.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기계기구 기호 (3),(5),(6),(8)은 현장조사시 물적 동일성 인정되는 물건이 소재하지 않아
평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

- 기계기구 기호 (12)-(22)는 기계기구 기호 (1)-(11)과 중복목록인 것으로 추정되는 바
평가에서 제외하였으며, 평가대상 기계기구는 시운전이 곤란한 바 정상작동 상태를 상정
하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ② 지상에 후첨‘기계기구배치도’와 같이 종물 및 부합물 성질의 제시외 기계기구
소재하여 평가하였으니, 소유권 동일 여부를 재확인 하신 후 일괄경매를 결정하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 별지 첨부된 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2023-146호 기계·기구 주유기외 7점 포함하고 기계기구 기호(3), (5), (6), (8)은 현장조사시 물적 동일성이 인정되는 물건이 소재하지 않아 평가에서 제외하였으며 기계기구 기호(12) ~ (22)는 기계기구 기호(1) ~ (11)과 중복목록인 것으로 추정되는 바 평가에서 제외(감정평가서 참조). 제시외 기계기구(a ~ d) 매각 제외. [목록1,2,3]은 3필지 일단의 상업용(주유소) 건부지로 이용중이며 3필지 일단의 토지 동측으로 아스콘 포장도로가 소재하나 출입은 북측으로 인접한 ‘창녕군 창녕읍 여초리 281-9번지’를 경유함. [목록2,3] 일부 ‘접도구역’에 저촉되고 최저매각 가격은 이를 감안하여 평가하였음. [목록2] ‘주유원 대기실’ 1동 소재하나 이전이 용이함을 이유로 평가에서 제외함. [목록5] 제시목록 상 ‘경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 281-9. 256,257, 281-20’ 지상에 소재하는 것으로 등기되어 있으나 현황 ‘경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 281-24’ 지상에 소재함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2023타경2614 (1)

* 소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 281-18

* 용도: 위험물저장 및 처리시설 (건물 4)

* 감정가: 1,093,770,970원

* 토지면적: 3227.00㎡ (약 976.18평)

* 건물면적: 502.75㎡ (약 152.09평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 "여초마을회관" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 마을 취락, 농경지가 혼재되어 있으며, 일부 지역에는 소규모 공장이나 물류 창고 등이 있을 수 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로: 토지 동측으로 아스콘 포장도로가 접해 있으나, 실제 차량 출입은 북측 인접지인 '창녕군 창녕읍 여초리 281-9번지'를 경유해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 계획관리지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)에 해당합니다.

* 일부 토지(②, ③)는 고속국도법상 접도구역 및 도로법상 접도구역에 저촉되어 토지 이용 및 활용에 제한이 있을 수 있으며, 이에 대한 공법상 제약을 감안하여 최저매각 가격이 평가되었습니다.

* 주변 시설: 주변에 뚜렷한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 농경지 및 취락과 혼재된 지역 특성상 소음, 냄새 등을 유발할 수 있는 시설(예: 소규모 공장, 축산 시설 등)이 일부 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-09-14

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 비록 인수 보증금은 없으나, 임차인의 존재는 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다.

* 등기부 요약 (말소기준권리: 을14 근저당권 신한은행, 2013-10-25 접수, 6억원)

* 말소될 권리: 근저당권 (을14), 가압류 (갑5, 갑6, 갑8), 임의경매개시결정 (갑7) 등.

* 말소되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 문구가 있으나, 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않았습니다.)

* 등기부채권 총액: 925,538,626원.

* 건축물 표제부 요약:

* 건물(4)은 '위험물저장 및 처리시설'로, 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 281-24번지에 소재합니다. (총괄표제부 정보 기준)

* 건물(5)는 '주유소 캐노피'로, 제시목록 상에는 관련 지번이 기재되어 있으나 현황은 281-24번지 지상에 소재하는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 용도: 위험물저장 및 처리시설 및 주유소 용도로 활용되는 복합 시설입니다.

* 지역 특성: 마을 취락 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 대규모 상업 지역보다는 지역 기반 시설 또는 특정 산업 활동 지원 목적의 상권으로 판단됩니다.

* 상권 형성 요인: 주유소 및 위험물 시설의 특성상, 고정적인 수요층(지역 주민, 운송업체 등) 또는 관련 산업체에 대한 서비스 제공이 주된 상권 형성 요인으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 인근: "여초마을회관" 북측 인근에 위치하며, 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거 기능: 건물(4)은 "사무소 및 주택" 용도로도 사용 가능한 구조입니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 창녕읍 중심지까지의 접근성에 따라 이용 가능 범위가 달라질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 기계/기구 누락 및 중복: 감정평가 시 일부 기계/기구(주유기 외 7점 포함)가 물적 동일성 불인정, 중복 추정 등으로 인해 평가에서 제외되었습니다. 제시외 기계기구(a~d) 또한 매각 제외되었습니다. 이는 낙찰 후 실제 사용 가능한 설비의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 접근로: 주 출입구가 인접지(281-9번지)를 경유해야 하는 구조로, 해당 토지 소유주와의 관계 또는 이용 협의가 필요할 수 있습니다.

* 법규 제한: 토지 일부가 '접도구역'에 저촉되어 사용 수익에 영향을 줄 수 있으며, 이에 대한 공법상 제약을 감안하여 평가되었으나 실제 건축 또는 이용 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 위치 불일치 및 평가 제외 사항: 건물(5) '주유원 대기실'은 이전이 용이함을 이유로 평가에서 제외되었습니다. 또한, 건물(5)의 등기부상 지번과 현황 지번 간 차이가 존재하여 공부와의 차이가 있습니다. 이는 추후 등기 정비 또는 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

* 위험물 시설의 특성: 위험물저장 및 처리시설로서의 운영에는 관련 법규 준수, 안전 관리, 환경 문제 등에 대한 지속적인 주의와 관리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 소재 위험물저장 및 처리시설 및 주유소 용도의 토지와 건물입니다. 3필지 일단의 토지(약 976평) 위에 연면적 약 152평의 건물이 소재하며, 감정가는 약 10.9억 원입니다. 마을 취락 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 차량 접근은 가능하나 주 출입 경로는 인접지를 경유해야 하는 특징이 있습니다. 일부 토지는 접도구역에 저촉되는 등 법규상 제한이 있으며, 감정평가 과정에서 일부 기계기구 및 부대 시설이 평가에서 제외되는 등 상세 검토가 필요한 부분이 존재합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 토지 면적: 약 976평에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 활용 가능성을 높입니다.

* 위험물/주유소 용도: 기존 용도대로 운영하거나, 해당 용도의 필요성이 있는 수요자에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득함으로써 토지 활용 계획 수립 및 건물 리모델링/재건축 등을 통합적으로 고려할 수 있습니다.

* 인수되는 권리 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 경매로 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계가 깨끗합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 1,093,770,970원입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 다만, 감정평가에서 제외된 기계/기구 및 시설, 접도구역 저촉, 출입로 문제, 공부와의 차이 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 시세 조사, 주변 유사 물건 거래 사례 분석, 본 물건의 실제 활용 가치 평가 등을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.