나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2581 [2] 경상남도 밀양시 단장면 구천리 2276 하천 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2581 [2] 경상남도 밀양시 단장면 구천리 2276 하천 경매

사건번호: 2024타경2581
주소: 경상남도 밀양시 단장면 구천리 2276
감정가: 3,738,000원
최저가: 2,617,000원
유찰 횟수: 1회
용도: 하천

밀양지원 경매2계 2024타경2581 | 소재지: 경상남도 밀양시 단장면 구천리 2276 | 감정가: 3,738,000원 | 최저가: 2,617,000원 | 용도: 하천

1. 밀양지원 2024타경2581 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경2581 (2)

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 구천리 2276

용도: 하천 (현황 토지임야)

감정가: 3,738,000원

토지면적: 89.00㎡ (약 26.92평)

토지 지분율: 8900 (구체적인 지분율 확인 필요)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 안OO

채무자: 박OO

채권자: 김OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 단장면 구천리 소재 "정승동마을" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

하지만 차량 접근이 매우 제한적이며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 다소 불편할 것으로 예상됩니다. 이는 향후 접근성 및 활용에 있어 주요 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 임의경매는 채권자의 신청에 의해 담보권 실행 등을 통해 진행되는 경매 절차를 의미합니다.

현재 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계를 파악하기 어려우므로, 낙찰 후 인수할 수 있는 권리나 말소 기준 권리 등을 정확히 확인하기 위한 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건의 소재지는 마을 취락과 농경지가 혼재된 농촌 지역입니다. 따라서 인근에 유동인구가 많거나 활발한 상업 활동이 이루어지는 상권과는 거리가 있습니다.

주변에 펜션 등 관광 관련 시설이 일부 위치하고 있으나, 이는 직접적인 상업적 가치보다는 지역적 특성을 나타내는 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

경상남도 밀양시 단장면 구천리는 자연 친화적인 환경을 가지고 있는 지역입니다. 다만, 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 접근성은 차량 이용 시에도 다소 불편할 수 있으며, 일상생활을 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 것으로 보입니다.

주변에 표충사 등 관광지가 위치하고 있으나, 이는 주거 생활 편의성보다는 관광객을 위한 시설에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 맹지: 본건은 지적도상 맹지로서, 차량 및 사람의 통행을 위한 별도의 도로 확보가 필요합니다. 이는 건축 행위 등 토지 활용에 심각한 제약을 초래합니다.

2. 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '하천'이나, 현황은 '토지임야' 상태입니다. 이러한 차이는 소유권 행사 및 토지 이용에 있어 법적 문제를 야기할 수 있으며, 지목 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 경계 불분명 및 지적 측량 필요: 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 요구됩니다. 측량 결과에 따라 실제 이용 상황이 달라질 수 있습니다.

4. 평가 제외 물건: 지상에 '평상' 등 구조물이 있으나 해체 및 이전이 용이하다는 이유로 평가에서 제외되었습니다. 이는 낙찰자가 해당 물건의 처리 비용을 부담해야 할 수 있음을 의미합니다.

5. 토지이용계획 상 제한: 본건은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 다양한 제한이 따릅니다.

6. 접근성 불편: 차량 접근이 불가능하며 대중교통 이용도 불편하여, 접근성이 매우 낮습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 단장면 구천리에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 감정가는 373만 8천원으로 비교적 저렴하나, 맹지, 지목과 현황의 불일치(하천→임야), 지적 경계 불분명, 접근성 매우 불편, 각종 토지 이용 제한 등 다수의 중대한 하자를 내포하고 있습니다.

특히 '하천'이라는 지목은 일반적인 토지 활용에 큰 제약을 가하며, 현황이 '임야' 상태라 하더라도 향후 행정적인 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 맹지라는 점과 지적 측량의 필요성은 토지 활용 계획 수립에 상당한 어려움을 줄 것입니다. 주변에 펜션 등 관광 시설이 일부 있으나, 이는 본건 토지의 직접적인 가치를 높이는 요인으로 보기는 어렵습니다. 혐오시설이 특정되어 보고되지는 않았으나, 가축사육제한구역 지정은 인근에 축사 등이 있을 가능성을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

현재로서는 명확한 투자 포인트가 매우 제한적입니다.

1. 저가 메리트: 낮은 감정가는 가격적인 메리트를 제공할 수 있으나, 앞서 언급된 여러 하자로 인해 실제 가치는 더욱 낮을 수 있습니다.

2. 지목 변경 가능성: 만약 향후 관련 법규나 행정 절차를 통해 지목을 '하천'에서 '임야' 등으로 변경하고, 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안이 마련된다면 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 상당한 시간과 비용, 그리고 불확실성이 따르는 과정입니다.

3. 개인적인 활용: 특별한 목적(예: 인근 토지 소유자의 편입 목적, 개인적인 창고 또는 시설 설치 등)으로 저렴하게 부지를 확보하려는 경우라면 고려해 볼 수 있으나, 일반적인 투자 목적에는 부적합합니다.

결론적으로, 본건은 초보 투자자에게는 권장하지 않으며, 토지 개발 및 법규에 대한 깊은 이해와 상당한 리스크 감수 능력을 갖춘 투자자만이 신중하게 접근해야 할 물건입니다.1.밀양지원 2024타경2581 (2) 물건 보고서