나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12854 [1] 경상남도 창녕군 계성면 사리 산131 임야 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12854 [1] 경상남도 창녕군 계성면 사리 산131 임야 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매2계 2024타경12854 | 소재지: 경상남도 창녕군 계성면 사리 산131 | 감정가: 148,328,800원 | 최저가: 103,830,000원 | 용도: 임야

1. 밀양지원 2024타경12854 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경12854 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 계성면 사리 산131 (일부 기호 ③은 남지읍 대곡리 소재)

용도: 임야

감정가: 148,328,800원

토지면적: 47,848.00㎡ (약 14,474.27평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 신OO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 부OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 경상남도 창녕군 계성면 사리 산131 일대에 소재하며, "청련사" 북측 인근 및 "대곡지" 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 마을 취락과 농경지, 그리고 자연림이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 및 산림 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 관내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 완경사 지세 내 부정형이며, 이용 상태는 기호 ①, ②는 자연림 상태이고, 기호 ③은 자연림과 일부 묘지 상태로 이용 중입니다. 기호 ①, ② 토지의 북측으로는 비포장 임도가 접해 있으며, 기호 ③ 토지는 지적도 상 맹지 상태로 확인됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 신OO이며, 채무자는 주OOOOOOOOOO, 채권자는 부OOOOOOO입니다. 본 건의 가장 큰 특징이자 주의사항은 분묘기지권 존재 가능성입니다. 감정평가서 요약에 따르면, 기호 ③ 토지 지상에 분묘가 소재하며, 육안으로 확인이 곤란한 분묘가 추가로 존재할 가능성이 있어 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 분묘기지권은 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있는 권리이므로, 경매 낙찰 시 인수 여부 및 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 낙찰 후 말소되는 권리와 인수해야 할 권리 관계는 법원 문건 및 등기부등본 확인을 통해 정확히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 건은 농림지역, 보전관리지역 등에 속한 임야로서, 주로 농업, 임업, 산림 휴양 등과 관련된 용도 지역입니다. 주변 지역은 마을 취락, 농경지, 자연림이 혼재된 농촌 및 산림 지역 특성을 보입니다. 따라서 대규모 상업 시설이나 업무 시설이 밀집한 지역이 아니며, 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이나 농산물 관련 시설이 있을 가능성이 있습니다. 본 건의 상권은 일반적인 도시 지역의 상권과는 달리, 해당 지역의 특성을 반영한 잠재적 활용 가치를 중심으로 분석해야 합니다.

1.5. 생활정보

본 건의 소재지는 경상남도 창녕군 계성면/남지읍 지역으로, 전원생활이나 농업, 임업 활동에 적합한 환경을 제공합니다. 주변에 마을 취락이 존재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 기대할 수 있으나, 상세한 편의시설(병원, 대형마트, 학교 등)의 이용 편의성은 해당 지역의 규모에 따라 다를 수 있습니다. 교통은 보통 수준으로 평가되나, 대중교통 이용보다는 차량을 이용한 접근이 일반적일 것으로 예상됩니다. 자연 경관이 우수할 가능성이 높아, 쾌적하고 조용한 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 분묘와 분묘기지권입니다. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 다수 존재할 가능성이 있으며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 개발에 중대한 제약이 발생할 수 있습니다. 기호 ③ 토지의 경우, 지적도 상 맹지일 가능성이 있어 도로 접근성 확보 방안 마련이 필수적입니다. 또한, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항으로 인해 건축이나 개발 시 용도 변경 및 인허가 절차가 복잡하거나 제한될 수 있습니다. 감정평가서상 기호 ③ 토지가 특정 지분(신OO)만의 평가일 가능성이 언급되어, 전체 토지 이용에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 산지 관련 법규(산지관리법)에 따른 보전산지, 임업용산지 지정 등도 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

경상남도 창녕군에 위치한 본 건은 47,848㎡(약 14,474평)의 넓은 면적을 가진 임야입니다. 감정가는 1억 4천만 원대입니다. 자연림 상태이나, 특히 기호 ③ 토지에서 분묘가 발견되었고, 미확인 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성이 주요 권리상 및 이용상의 리스크로 작용합니다. 기호 ③은 맹지일 가능성과 지분 경매일 가능성도 있어 추가 확인이 필요합니다. 다양한 산지 관련 규제와 제한구역으로 인해 개발보다는 농업, 임업, 또는 산림 휴양 등의 용도로의 활용이 현실적일 수 있습니다. 분묘 문제 해결 및 관련 법규 검토가 선행된다면, 농림 지역 내 토지로서의 가치를 고려해볼 수 있으나, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 면적의 임야(47,848㎡, 약 14,474평)를 현재 감정가 수준에서 취득할 수 있는 기회입니다. 마을 취락, 농경지, 자연림 등이 혼재된 자연 친화적인 입지는 쾌적한 환경을 선호하는 수요층에게 매력적입니다. 엄격한 규제 속에서도 농업, 임업, 자연 휴양림, 체험 농장 등 제한적인 범위 내에서의 개발 가능성을 탐색해볼 수 있습니다. 만약 분묘기지권 문제를 성공적으로 해결하고 토지 이용 규제를 명확히 파악한다면, 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매2계