나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12854 [3] 경상남도 창녕군 남지읍 대곡리 산10 임야 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12854 [3] 경상남도 창녕군 남지읍 대곡리 산10 임야 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매2계 2024타경12854 | 소재지: 경상남도 창녕군 남지읍 대곡리 산10 | 감정가: 344,454,000원 | 최저가: 241,118,000원 | 용도: 임야

1. 밀양지원 2024타경12854 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경12854 (3)

소재지: 경상남도 창녕군 남지읍 대곡리 산10

용도: 임야

감정가: 344,454,000원

토지면적: 117,818.00㎡ (약 35,640.09평)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 신OO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 부OOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권

주의사항: 지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함. 지적도 상 맹지임. 연고미상의 분묘가 소재하고 육안상 확인 곤란한 분묘가 소재할 가능성이 있으며 최저매각가격은 분묘로 인하여 영향을 받는 토지가격임(감정평가서 참조). 지목은 '임야'이나 현황 일부 '묘지' 상태임.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창녕군 남지읍 대곡리에 위치하며, '청련사' 북측 인근 및 '대곡지' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 마을 취락, 농경지, 자연림이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 교통 상황은 관내 대중교통 사정을 고려할 때 보통 수준입니다. 토지 형태는 완경사 지세 내 부정형이며, 기호 ①, ②는 자연림 상태, 기호 ③은 자연림 및 일부 묘지 상태로 이용되고 있습니다. 특히 기호 ③은 지적도 상 맹지로서 도로에 직접 접하지 않는 점을 유의해야 합니다. 토지이용계획상 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 적용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 신OO입니다. 채무자는 주OOOOOOOOOO이며, 채권자는 부OOOOOOO입니다. 등기부상 별도의 권리 사항이 명시되지 않았으나, 본건의 중요한 특징은 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 이는 소유권의 전부가 아닌 일부에 대한 매각이므로, 공유자와의 관계를 신중히 고려해야 합니다. 또한, '공유자 우선매수 신고'가 가능하며, 이는 공유자가 동일한 가격으로 해당 지분을 우선 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다. '분묘기지권'이 성립되어 있는 분묘가 소재하고 있어, 이 또한 권리 분석 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 창녕군 남지읍 대곡리는 주로 농경지와 임야가 발달한 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 주변에 마을 취락이 일부 존재하지만, 대규모 상업 시설이나 복합적인 상권은 형성되어 있지 않은 것으로 판단됩니다. '청련사'와 '대곡지'와 같은 자연 및 관광 자원이 인근에 위치하여 지역 주민 또는 방문객을 대상으로 한 소규모 편의시설 정도의 수요는 있을 수 있으나, 본격적인 상권 형성은 어렵습니다. 토지이용계획 상 농림지역 및 보전산지 등 개발 제한 구역이 다수 포함되어 있어, 상업적 개발보다는 농업, 임업 또는 관련 규제 내에서의 활용이 중심이 될 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

물건 소재지는 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공할 것으로 보입니다. '청련사'와 '대곡지' 등 자연 경관을 즐길 수 있는 시설이 인근에 있어 심신을 수련하거나 여가 활동을 하기에 적합할 수 있습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 도시 지역에 비해 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성이 떨어질 수 있으며, 대중교통 이용 역시 다소 불편할 수 있습니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가되나, 차량을 이용한 이동이 더욱 편리할 것입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, '지분 매각' 건으로, 소유권의 일부만 취득하게 되어 공유자와의 협의 없이는 토지의 사용, 관리, 처분에 제약이 따릅니다. 공유물 분할 소송 등으로 이어질 경우 복잡하고 시간 소요가 많을 수 있습니다.

둘째, '맹지'로 지정된 토지가 있어 도로에 대한 접근성이 매우 제한적입니다. 이는 토지의 활용 가치를 크게 떨어뜨리는 요인이 될 수 있으며, 통행로 확보를 위한 별도의 노력이 필요합니다.

셋째, '분묘기지권'이 설정된 분묘와 함께, 연고 미상의 분묘 및 육안으로 확인하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 법적으로 인정되는 권리이므로, 토지 이용 시 제약이 따르며, 분묘 이장 등에 대한 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다. 감정가액 역시 분묘로 인한 토지가격 영향을 반영하여 산정되었습니다.

넷째, 지목은 '임야'이나 현황 일부가 '묘지' 상태로 이용되고 있어, 공부상 지목과 현황 간 차이가 존재합니다.

다섯째, '공유자 우선매수' 신고가 있을 경우, 낙찰을 받더라도 공유자에게 해당 지분을 매도해야 할 수도 있습니다.

여섯째, 다양한 '토지이용계획 및 제한상태'가 존재하여 개발 및 특정 용도로의 활용에 제약이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군의 농림지역 및 보전산지 내에 위치한 임야로, 총 면적 대비 일부 지분만 매각되는 건입니다. 특히, 토지일부지분매각, 맹지, 분묘기지권, 연고미상 분묘의 존재 등 다수의 복합적인 위험 요소를 가지고 있습니다. 이러한 요소들은 토지의 독립적인 활용 및 가치 상승에 상당한 제약을 줄 수 있으며, 소유권 행사 시 공유자와의 원만한 합의 도출이 필수적입니다. 본건은 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 그에 대한 해결 방안을 모색할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같이 요약할 수 있습니다.

첫째, '지분 매각' 특성상 일반 매각보다 낮은 경쟁률로 입찰에 참여할 기회가 있을 수 있으며, 이는 상대적으로 저렴한 가격으로 토지에 대한 지분을 취득할 수 있는 가능성을 제공합니다.

둘째, 공유자 우선매수권이 행사되지 않거나, 향후 공유자들과의 협상을 통해 전체 소유권을 확보하거나 지분을 매각하여 수익을 실현할 수 있는 가능성이 존재합니다.

셋째, '분묘기지권'의 존재는 리스크 요인이지만, 이를 관리하거나 관련 법규에 따라 합법적인 절차를 거쳐 해결함으로써 향후 토지 가치를 높일 수 있는 여지가 있습니다.

넷째, 입지 조건상 자연 친화적인 환경에 관심 있는 개인이나 단체에게는 향후 특정 용도로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 엄격한 토지이용 규제 내에서 가능할 것입니다.

다섯째, 맹지나 지분 매각과 같은 복잡성을 해결할 수 있는 노하우나 법적 절차에 대한 이해가 깊은 투자자라면, 이러한 제약 요소를 극복하고 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 전반적으로 농림 지역의 특성을 띠고 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매2계