나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경13208 [3] 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 350 답 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경13208 [3] 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 350 답 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매2계 2024타경13208 | 소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 350 | 감정가: 284,601,000원 | 최저가: 199,221,000원 | 용도: 답

1. 밀양지원 2024타경13208 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경13208 (3)

소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 350

용도: 답 (논)

감정가: 284,601,000원

토지면적: 3641.00㎡ (약 1101.4평)

토지 지분율: 364100 (주: 토지 면적과 지분율 표기가 일반적이지 않아, 3641.00㎡를 실제 면적으로 간주하여 보고서를 작성합니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 진OO

채권자: 창OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 기호 ② 토지의 경우 경상남도 창녕군 영산면 서리 소재 "영산 톨게이트" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리 된 농경지대로 이루어져 있습니다. 또한, 기호 ③, ④, ⑤ 토지는 경상남도 창녕군 창녕읍 여초리 소재 "여초마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 마을 취락과 농경지가 혼재하는 지역입니다. 기호 ②, ③, ④번 토지까지는 차량 접근이 가능하나, 기호 ⑤번 토지는 차량 접근이 불가능합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 진OO입니다. 채권자는 창OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지이며, 일괄매각으로 진행됩니다. (목록 3, 4, 5) 농지 취득 자격 증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

주요 토지(기호 ③, ④, ⑤)는 창녕읍 여초리 마을 취락과 농경지가 혼재하는 지역에 위치하며, 기호 ② 토지는 영산 톨게이트 인근의 농경지대에 속해 있습니다. 전반적으로 상업 시설 밀집 지역이라기보다는 농업 및 전원 생활 환경에 가까운 입지입니다. 다만, 기호 ④ 토지의 경우 현황이 대부분 '도로' 상태인 점을 고려할 때, 인근 개발 여부에 따라 잠재적 가치가 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 토지들은 현재 농경지, 전, 휴경지, 그리고 일부 도로로 이용되고 있습니다. (기호 ②는 현황 '전', 기호 ④는 현황 '도로' 상태) 이는 공부상 지목과 현황이 일부 상이함을 의미합니다. 주변 환경은 주로 농경지와 마을이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가. 농지 취득 자격 증명 의무: 본건은 농취증이 필수적이며, 미비 시 낙찰 무효 또는 보증금 몰수될 수 있습니다.

나. 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 지적 측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 실제 이용 현황이 달라질 수 있습니다.

다. 접도 구역 저촉: 일부 토지(목록 3, 4)는 '접도 구역'에 저촉되어 토지의 사용 및 수익에 제약이 있으며, 이는 최저매각가격 산정에 반영되었습니다.

라. 맹지 (기호 ⑤): 기호 ⑤번 토지는 지적도상 맹지이므로 차량 접근이 불가하며, 토지 이용에 제한이 따릅니다.

마. 현황과 공부상 지목 차이: 기호 ②는 '답'이나 현황 '전', 기호 ④는 '답'이나 현황 '도로' 상태로 이용 중입니다.

바. 이용 제한: 기호 ②는 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역 등에 속하며, 기호 ③, ④는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역 등에 속합니다. 기호 ⑤는 보전관리지역, 가축사육제한구역에 속하여 토지 이용에 제약이 따릅니다.

사. 컨테이너 소재: 기호 ④ 지상에 컨테이너가 소재하나, 이전이 용이하다는 이유로 감정평가에서 제외되었습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 창녕군 내 농경지 및 마을 인근 토지로서, 영산 톨게이트와의 접근성 (일부 토지)이 있는 지역입니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 필수, 지적 경계 불분명, 접도 구역 저촉, 맹지 존재 등 다양한 제약 사항이 존재합니다. 특히 농취증 미비 시 발생하는 리스크가 매우 크므로, 이를 극복할 수 있는 명확한 계획과 준비가 필요합니다. 토지 이용 현황과 공부상 지목 간의 차이도 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

가. 농업 목적 투자: 농업진흥구역 내 농지로서, 영농 목적 또는 농지 임대 수익을 고려한 투자가 가능합니다.

나. 개발 잠재력: 일부 토지가 도로로 이용되는 점, 마을 취락 인근에 위치한 점 등을 고려할 때, 향후 지역 개발 또는 용도 변경 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

다. 합리적인 감정가: 접도 구역 저촉 등 제약을 감안한 최저매각가격으로, 제약 사항 해소 또는 합리적 이용 방안 마련 시 투자 가치를 높일 수 있습니다.

라. 영산 톨게이트 인접성: 기호 ② 토지의 경우 영산 톨게이트 인근이라는 점은 물류 이동 또는 접근성 측면에서 장점이 될 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과:

본건 토지 주변은 대부분 농경지, 임야, 그리고 소규모 마을 취락으로 이루어져 있습니다. 영산 톨게이트가 인접해 있어 고속도로 이용이 편리합니다. 창녕읍 내에는 초등학교, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 위치하고 있습니다. 현재 파악된 정보상으로는 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정된 점을 고려할 때, 축산 관련 시설이 주변에 존재하거나, 향후 설치될 가능성은 배제할 수 없습니다.

법원 정보

밀양지원 경매2계