나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2110 [1] 경상남도 남해군 창선면 서대리 1209 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 창선면 서대리 소재 보천마을회관 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 일반주택 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 및 출입 가능하고, 대중 교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 2필 일단 부정형의 평탄한 토지로서, 펜션부지로 이용중입니다.
기호(8,9) 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 도로로 이용중입니다.
기호(10) 부정형의 평탄한 토지로서, 펜션부지 등으로 이용중입니다.
기호(12) 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 휴경답 상태입니다.
기호(13~15) 부정형의 평탄한 토지로서, 잡종지 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1,2) 2필 일단지로서, 남동측으로 폭 약 3~4m내외의 포장진입로 개설되어져 있습니다.
기호(8,9) 본건 토지가 폭 약 3~4m내외의 포장도로로 이용중입니다.
기호(10) 남측으로 폭 약 3~4m내외의 포장도로에 접합니다.
기호(12~14) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.
기호(15) 북서측으로 폭 약 3~4m내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,8~10,12~15) 자연환경보전지역, 수산자원보호구역(육지부), 가축사육제한구역(모든
축종 사육제한)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 경량철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건으로서,
외벽: 사이딩 마감.
내벽: 벽지, 타일 마감.
창호: 샷시 창호 등.
기호(4~7,11) 경량철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건으로서,
외벽: 사이딩 마감.
내벽: 벽지, 타일 마감.
창호: 샷시 창호 등.
기호(ㄱ~ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층 건입니다.
기호(ㄹ) 경량철골조 철판지붕 단층 건입니다.
기호(ㅁ) 철파이프조 폴리카보네이트지붕으로 2층에 소재합니다.
기호(ㅂ) 경량철골조 판넬지붕 단층 건입니다.
기호(ㅅ) 콘크리트구조 야외수영장입니다.
기호(ㅇ~ㅋ) 철파이프조 폴리카보네이트지붕 단층 건입니다.
기호(ㅌ~ㄴ') 경량철골조 판넬지붕 단층 건입니다.
기호(ㄷ') 지하수 관정(장옥포함)입니다.
기호(ㄹ') 경량철골조 판넬지붕 단층입니다.
기호(ㅁ') 콘크리트 구축물입니다.
기호(ㅂ',ㅅ') 목조 합판지붕 단층입니다.
기호(ㅇ') 목조 대나무지붕 단층입니다.

이용상태

기호(3) 다가구주택(1,2층)입니다.
기호(4~7) 다가구주택입니다.
기호(11) 단독주택입니다.
기호(ㄱ) 창고입니다.
기호(ㄴ) 보일러실입니다.
기호(ㄷ,ㄹ) 창고입니다.
기호(ㅁ) 가추입니다.
기호(ㅂ) 창고입니다.
기호(ㅅ) 야외 수영장입니다.
기호(ㅇ~ㅋ) 가추입니다.
기호(ㅌ,ㅍ) 보일러실입니다.
기호(ㅎ) 기계실입니다.
기호(ㄱ',ㄴ') 보일러실입니다.
기호(ㄷ') 지하수 관정(장옥 포함)입니다.
기호(ㄹ') 창고입니다.
기호(ㅁ') 콘크리트 구축물입니다.
기호(ㅂ'~ㅇ') 오두막입니다.

설비내역

위생설비 및 난방설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

기호(ㄱ~ㄴ',ㄹ'~ㅇ') 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로
판단됩니다.

공부와의 차이

기호(11) 건물의 의뢰목록상 소재지번은 '1201-1번지, 1196-1번지'이나, 현황은 '1201-1번지' 지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외건물[감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅇ,ㅈ,ㅊ,ㅋ,ㅌ,ㅍ,ㅎ,ㄱ',ㄴ',ㄹ',ㅂ',ㅅ',ㅇ'] 매각 포함
-제시외구축물[감정서상 ㅅ,ㄷ',ㅁ'] 매각 포함
-제시외수목[감정서상 ⓐ,ⓑ] 매각 포함
-제시외설비[감정서상 5-①, 6-①, 7-①] 매각 포함
-건물 등에 부속된 데크 등은 해당 건물에 포함 평가됨
-[목록 11]의 경우 소재지번은 공부상 "1201-1번지, 1196-1번지"이나 현황 "1201-1번지"지상에 소재함
-[목록 12~15] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경2110 (1)

* 소재지: 경상남도 남해군 창선면 서대리 1209

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,012,795,640원

* 토지면적: 3724.00㎡ (약 1126.51평)

* 건물면적: 315.72㎡ (약 95.51평)

* 건물 제시외면적: 135.20㎡ (약 40.90평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진주축산업협동조합 (추정)

* 특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필요

* 주의사항:

* 일괄매각

* 제시외건물, 구축물, 수목, 설비 등 매각 포함

* 건물에 부속된 데크 등은 건물에 포함 평가됨

* 목록 11번지 현황 지번 오류 (공부상 1201-1, 1196-1번지이나 현황 1201-1번지)

* 목록 12~15번은 농취증명 미제출 시 보증금 몰수

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 남해군 창선면 서대리 보천마을회관 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 일반주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근 및 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 2필지는 부정형의 평탄한 토지로 펜션부지로 이용 중입니다.

* 2필지는 부정형의 자체 지면 평탄한 토지로 도로로 이용 중입니다.

* 1필지는 부정형의 평탄한 토지로 펜션부지 등으로 이용 중입니다.

* 1필지는 부정형의 자체 지면 평탄한 토지로 휴경답 상태입니다.

* 3필지는 부정형의 평탄한 토지로 잡종지 상태입니다.

* 인접 도로상태: 일부 필지는 폭 약 3~4m 내외의 포장 진입로에 접하거나 도로로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역(육지부), 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)에 속합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리: 진주축산업협동조합 근저당 (2022-10-27, 516,000,000원).

* 등기부상 모든 권리(근저당, 부산은행, 각종 가압류, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 채권 총액: 1,102,658,844원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 개요: (정보 부족으로 확인 불가)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 , 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입/확정일자 2023-12-05, 배당신고일자 2024-07-04, 대항력 없음.

* 임차인: 유 , 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2024-01-26, 배당신고일자 2024-06-28, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 권리분석 요약: 인수할 권리 및 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 주로 농경지와 일반 주택이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주요 시설: 부근에 마을회관이 있으며, 일부 토지가 펜션 부지로 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 관광 및 숙박 관련업과의 연계 가능성이 있습니다.

* 잠재 시장: 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권 또는 관광객을 대상으로 한 숙박업 관련 상권으로 발전 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

* 편의시설:

* 경상남도 남해군 창선면 서대리 1209 주변에는 다수의 농경지가 있으며, 창선면 소재지(하나로마트, 농협, 주민센터 등)까지 차량으로 약 10~15분 거리에 위치합니다. 인근에 작은 규모의 슈퍼마켓이나 식당이 있을 수 있으나, 대규모 편의시설은 창선면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

* 교육/의료: 창선초등학교, 창선중학교 등 교육 시설과 창선면 보건지소 등 의료 시설이 창선면 소재지에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 사건은 '2024타경2110 (1)'로 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 진행 중이거나 예정되어 있을 수 있습니다. 낙찰 후 중복 사건으로 인한 권리 관계 변동 또는 추가 경매 진행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 농지취득자격증명: 목록 12~15번지에 해당하는 토지는 농지일 가능성이 있으며, 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매각 불허 또는 보증금 몰수 등의 불이익을 받을 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축, 개발, 토지 이용에 있어 관련 법규를 준수해야 하며, 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 맹지: 일부 토지(기호 12~14)는 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 토지 이용 및 활용에 있어 인접 토지 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 다수의 제시외 건물, 구축물, 수목, 설비 등이 매각에 포함됩니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 협의, 철거 비용 또는 시간 소요를 발생시킬 수 있습니다.

* 토지 지번 오류: 목록 11번지의 경우, 공부상 지번과 현황 지번이 상이하여(공부상 1201-1, 1196-1번지이나 현황 1201-1번지), 실제 권리행사 및 이용 시 혼란이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 창선면 서대리에 위치한 다가구주택으로, 3724.00㎡ (약 1126.51평)의 넓은 토지와 315.72㎡ (약 95.51평)의 건물 면적, 그리고 135.20㎡ (약 40.90평)의 제시외 면적을 포함하여 일괄 매각되는 건입니다.

부동산 등기부상 모든 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 현황 임차인들의 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

주변은 농경지 및 일반 주택이 혼재된 지역으로, 일부 토지는 펜션 부지로 이용되어 있어 관광 관련 사업과의 연계 가능성이 있습니다.

다만, 자연환경보전지역 등 토지 이용 제한, 일부 맹지, 다수의 제시외 물건, 농지취득자격증명 제출 의무 등은 향후 물건 활용 및 관리 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 중복 사건 존재 가능성에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 3724.00㎡ (약 1126.51평)의 토지를 확보할 수 있어 향후 활용 가치가 높습니다.

* 다수의 포함 자산: 다수의 제시외 건물, 구축물, 수목, 설비 등이 포함되어 있어 정리 및 활용에 따라 가치를 증대시킬 수 있습니다.

* 다가구주택 용도: 현재 용도인 다가구주택을 통한 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 잠재적 사업 연계: 펜션 부지로 활용되는 토지가 있어, 지역 관광 자원과 연계한 숙박업 등 사업 확장 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,012,795,640원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 본 물건의 상세 현황 조사, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 현황 등 종합적인 시장 분석을 통해 결정해야 합니다. 감정가는 물건의 가치를 평가하는 기준이 되나, 실제 낙찰가는 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.