나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6099 [1] 경상남도 사천시 서포면 외구리 215-1 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6099 [1] 경상남도 사천시 서포면 외구리 215-1 위험물저장 및 처리시설 경매

• 사건번호: 2024타경6099
• 주소: 경상남도 사천시 서포면 외구리 215-1
• 감정가: 1,233,719,950원
• 최저가: 986,976,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 위험물저장 및 처리시설

진주지원 경매3계 2024타경6099 | 소재지: 경상남도 사천시 서포면 외구리 215-1 | 감정가: 1,233,719,950원 | 최저가: 986,976,000원 | 용도: 위험물저장 및 처리시설

1. 진주지원 2024타경6099 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 경상남도 사천시 서포면 외구리 215-1에 소재한 위험물저장 및 처리시설에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다. 사건번호는 진주지원 2024타경6099 (1)이며, 채권자는 주OOOOOOOO, 채무자는 김OO, 소유자는 김OO입니다. 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 1,233,719,950원입니다.

토지 면적은 3443.00㎡ (약 1041.5평)이며, 토지 지분율은 344300으로 기재되어 있습니다. 토지의 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 493.40㎡ (약 149.26평)이며, 건물 지분율은 49340으로 기재되어 있습니다. 건물의 제시외 면적은 10.50㎡입니다.

본 건에는 법정지상권이 존재합니다.

매각 포함 및 제외 사항은 다음과 같습니다.

일괄 매각으로 진행됩니다.

감정서상 ㄱ으로 표시된 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.

감정서상 (1), (2), (3)으로 표시된 제시외 기계기구는 매각에 포함됩니다.

공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-129호 기계·기구 중 감정서상 1, 4, 5, 7은 매각에 포함됩니다.

감정서상 2, 3, 6호 기계·기구 중 소재불명된 기계기구가 일부 있습니다.

감정서상 8호 기계기구는 SK가스 측에서 소유 관계상 철거 예정이므로 입찰 전 참고하시기 바랍니다.

기계기구의 정상적인 작동 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

이동 및 철거가 용이한 "계사"는 매각에서 제외됩니다.

조경수, 조경석 등은 감정 가격에 포함 평가되었습니다.

본 건은 주유소(가스충전소)로 이용 중이며, 관련 신고 및 허가 사항, 제한 사항, 소유권 이전 시 승계 여부 등은 입찰 전 관할 관청 확인이 필요합니다.

토지 감정평가 요항표에 따르면, 본 건은 경상남도 사천시 서포면 외구리 '동구마을' 북측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모 공장, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 이용 현황으로는 일부 도로, 상업용 건부지, 임야 상태의 토지 등이 혼재되어 있습니다.

인접 도로 상태는 도로가 있거나 소로에 접하고 있으나, 일부 필지(일련번호 10)는 지적도상 맹지이며 인접 필지를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

일련번호 1, 2, 4, 6, 7, 8, 9, 10 필지 모두 자연녹지지역에 해당하며, 일부는 가축사육제한구역(돼지, 개, 가금류 제한), 비행안전제3구역(전술)에 포함됩니다.

일련번호 1, 4, 7 필지는 도로구역에 해당하며, 국가지원지방도 58호선 및 지방도 1005호선과 관련되어 있습니다.

일련번호 6, 10 필지는 준보전산지에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트 및 벽돌 구조, 철골 구조 등으로 이루어져 있으며, 위험물저장 및 처리시설(사무실, 휴게실, 캐노피, 가스저장실)로 이용 중입니다. 위생 및 급배수설비, 일부 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

공부와의 차이점으로는 별첨 지적 및 건물개황도상 기호 ㄱ과 같은 제시외 건물이 소재하나, 구조 및 용도상 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다. 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 사천시 서포면 외구리 215-1에 위치하며, '동구마을' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 중소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 차량 접근은 용이한 편이며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건의 일부 토지는 도로로 이용되고 있으며, 인접한 도로와의 연계성도 양호한 편입니다. 다만, 일부 토지는 지적도상 맹지이거나 완경사지, 임야 상태로 이용되고 있어 토지 활용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 겸 소유자인 김OO씨의 채무 불이행으로 인해 주OOOOOOOO에서 신청한 건입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권'이 존재한다는 점입니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 토지 소유자의 동의 없이도 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리가 법적으로 인정된다는 의미입니다. 따라서 낙찰자는 이 법정지상권으로 인해 토지 사용에 제약이 따를 수 있으므로, 해당 법정지상권의 구체적인 내용과 영향을 파악하는 것이 매우 중요합니다. 권리관계는 복잡할 수 있으므로 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.

4. 상권분석

본 건은 현재 위험물저장 및 처리시설, 특히 주유소(가스충전소)로 이용 중입니다. 이러한 업종의 특성상, 지역 내 수요와 경쟁 환경이 중요합니다. 주변 지역이 공장, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역 특성을 고려할 때, 지역 주민 및 인근 공장 종사자들을 주요 고객으로 삼을 것으로 예상됩니다. 현재로서 주변에 마땅한 상권이라기보다는, 해당 시설이 위치한 주변 지역의 수요에 의존하는 형태의 상권이라 볼 수 있습니다. 다만, 사천시 서포면 지역의 개발 계획이나 인구 변화 추이 등에 따라 미래 상권 변화 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 산업시설 및 농경지 인근에 위치하고 있어 일반적인 주거 생활 편의 시설과는 다소 거리가 있을 수 있습니다. 가장 가까운 마을인 '동구마을' 인근에 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 쇼핑, 교육, 의료 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 사천시 중심지로 이동해야 할 가능성이 높습니다. 현재 해당 물건은 공장 및 위험물 처리 시설로 이용되고 있어, 주거 목적의 생활 정보보다는 사업 운영 관련 정보가 더 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 몇 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, '법정지상권' 존재는 가장 큰 리스크입니다. 이로 인해 토지 사용에 제한이 발생할 수 있으며, 건물 철거 또는 토지 임료 지급 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

둘째, 기계 및 기구 매각 포함/제외 사항이 복잡합니다. 특히 일부 기계는 소재불명 또는 철거 예정이며, 작동 여부 확인이 필요하므로 입찰 전 상세한 현황 파악이 필수적입니다.

셋째, 해당 시설은 주유소(가스충전소)로 이용 중인데, 관련 신고 및 허가 사항, 제한 사항, 소유권 이전 시 승계 가능 여부 등을 반드시 입찰 전 관할 관청에 직접 확인해야 합니다. 허가 승계가 되지 않을 경우, 현재의 용도로 계속 사용하기 어려울 수 있습니다.

넷째, 토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 도로구역, 준보전산지 등 다양한 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

다섯째, 일부 토지가 지적도상 맹지이거나 완경사지, 임야 상태로 이용되고 있어, 토지 이용 계획 및 접근성 측면에서 추가적인 검토가 필요합니다.

여섯째, 임대 관계가 미상으로, 현 임차인이 있을 경우 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 사천시 서포면 외구리 215-1에 위치한 주유소(가스충전소) 용도의 위험물저장 및 처리시설입니다. 비교적 넓은 토지 면적과 현재 운영 중인 시설이라는 점은 긍정적이나, 법정지상권의 존재, 복잡한 기계기구 매각 조건, 관련 법규 확인 필요성, 다양한 토지 이용 제한 등 상당한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 법정지상권의 구체적인 내용과 해당 시설의 운영 허가 승계 가능성 여부는 입찰 결정에 있어 가장 중요한 고려 사항이 될 것입니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 충분히 인지하고 사업성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 현재 운영 중인 주유소/가스충전소라는 점입니다. 만약 인수 후에도 기존 사업을 계속 영위할 수 있다면, 안정적인 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

둘째, 토지 자체의 활용 가능성입니다. 비록 현재는 여러 규제로 묶여 있으나, 향후 지역 개발이나 규제 완화 시 토지 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

셋째, 복잡한 권리관계와 현황을 면밀히 분석하여 리스크를 해소하거나 최소화할 수 있다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 이는 정보력과 분석 능력을 갖춘 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

따라서, 철저한 현장 답사와 법률 및 행정 절차에 대한 면밀한 사전 조사를 통해 위험 요소를 충분히 파악하고, 해당 시설의 사업성을 입증할 수 있다면 투자를 고려해 볼 만한 가치가 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매3계