나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6655 [3] 경상남도 진주시 장대동 127-12 주식회사안성빌딩 9층901호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 장대동 소재 중앙시장 동측 인근에 위치하며, 주위는 간선도로변 점포 및 업무시설 등이 혼재함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

1. 철골철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건내 7층701호, 8층 801호, 9층 901호 로서,
외벽 : 석재 및 강화유리 등 마감.
바닥 : 데코타일 등 마감.
창호 : 새시 창호.

이용상태

공부상 근린생활시설임.

설비내역

공용 엘리베이터, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

남동측으로 약25m내외, 남서측으로 약6-7m, 북서측으로 약4m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-3) - 일반상업지역, 시가지경관지구(일반) , 대로3류(폭 25m-30m)(주간선도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-25.03.05.자로 주식회사 피앤디도시미학이 유치권신고[564,000,000원]를 하였으나 성립여부는 불분명함
-2026.04.20.자 채권자 케이에프에프이사일이유동화전문 유한회사로 부터 위 유치권에 대하여 유치권 배제요청서가 제출되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경6655 (3)

소재지: 경상남도 진주시 장대동 127-12, 주식회사안성빌딩 9층901호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 1,000,000,000원

토지면적: 94.07㎡ (약 28.46평)

건물면적: 581.93㎡ (약 176.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 진주시 장대동 소재 중앙시장 동측 인근에 위치합니다.

주위는 간선도로변 점포 및 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2.교통 상황

차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

1.1. 3.도로 상태

남동측으로 약 25m 내외, 남서측으로 약 6-7m, 북서측으로 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.1. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(주간선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

최초 소유권 보존 등기는 주식회사안성에서 하였으며, 소유권 이전은 주식회사에이엠에스디앤시로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 수산업협동조합중앙회의 근저당권(2,304,000,000원)입니다.

현재 진행 중인 임의경매는 수협은행(1,980,504,005원)의 신청에 의한 것입니다.

등기부상 채권 총액은 2,304,000,000원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

1.2. 2.임차인 현황

임차인: 주식회사도시미학

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

1.3. 상권분석

* 본 건물은 진주시 장대동의 중앙시장 인근에 위치하여 유동인구가 풍부한 상업지역에 속합니다.

* 주변은 다양한 점포 및 업무시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 대규모 시장과 인접하여 안정적인 소비층 확보가 가능합니다.

* 주변 지역에 직접적인 혐오시설로 언급되는 내용은 검색되지 않았습니다. 다만, 진주시 내동면 지역에 쓰레기 소각장, 매립장 등 관련 시설이 집약되어 있어 해당 지역 주민들의 민원이 있다는 뉴스는 확인되었습니다. 본 물건지의 소재지와는 직접적인 관련은 없어 보입니다.

* 진주시 상권 활성화 사업을 통해 지역 상권이 지속적으로 개선되고 있으며, 본 물건지 또한 이러한 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건지에서 반경 1km 이내에 진주제일병원, 반도병원, 한일병원 등 종합병원이 위치하여 의료 접근성이 우수합니다.

* 진주초등학교, 진주중학교, 진주고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 분포하고 있어 교육 환경도 양호합니다.

* 중앙 시장이 인접해 있어 다양한 먹거리와 생활 필수품 구매가 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 신고: 주식회사 피앤디도시미학이 564,000,000원의 유치권 신고를 하였으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 인수 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 유치권 배제 요청: 채권자인 케이에프에프이사일이유동화전문 유한회사가 해당 유치권에 대해 배제 요청서를 제출한 상태로, 유치권의 효력이 제한될 가능성도 있습니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 절차나 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 건축물 상태: 건물 자체의 노후화, 하자, 또는 용도 변경 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 전문가 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 진주시 중심 상업 지역에 위치한 근린상가 건물로, 중앙시장 인근이라는 장점을 가지고 있어 잠재적인 가치가 높습니다.

* 현재 등기부상으로는 말소기준권리 외 다수의 권리가 정리될 예정으로 비교적 권리 관계는 명확한 편입니다.

* 그러나 5억 원이 넘는 유치권 신고가 성립 여부가 불분명한 상태로 존재하며, 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 유치권의 성립 여부 및 최종 처리 결과에 따라 낙찰자의 인수 부담이 달라질 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 명확한 권리 분석과 더불어 현장 조사, 건축물 상태 점검, 주변 상권 동향 분석 등을 통해 최종적인 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업 지역 위치: 진주시 중심 상업 지역인 장대동에 위치하여 접근성과 가시성이 우수합니다.

* 시장 연계 효과: 중앙 시장과 인접하여 풍부한 유동 인구를 활용한 영업 활동이 가능합니다.

* 향후 개발 가능성: 도시계획상 일반상업지역에 포함되어 있어 지속적인 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 현재 파악된 임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,000,000,000원

* 유치권 관련 금액 (성립 불분명): 564,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 유치권의 성립 여부가 불분명하여 매우 어려운 상황입니다. 만약 유치권이 성립되어 낙찰자가 인수해야 할 경우, 실질적인 인수 비용이 감정가를 초과할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 따라서, 유치권의 성립 여부, 주변 시세, 건물 상태, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가의 70~80% 수준을 기초로 하되, 유치권 위험 요소를 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 (참고용): 700,000,000원 ~ 800,000,000원 (단, 유치권 인수 시 이 금액보다 현저히 낮아져야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.