나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40518 [1] 경상남도 진주시 신안동 454-2 평거2차현대아파트 201동 1층104호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40518 [1] 경상남도 진주시 신안동 454-2 평거2차현대아파트 201동 1층104호 아파트 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매3계 2024타경40518 | 소재지: 경상남도 진주시 신안들말길 58, 201동 1층104호 (신안동,평거2차현대아파트) | 감정가: 325,000,000원 | 최저가: 260,000,000원 | 용도: 아파트

1. 진주지원 2024타경40518 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경40518 (1)

소재지: 경상남도 진주시 신안동 454-2 평거2차현대아파트 201동 1층 104호

용도: 아파트

감정가: 325,000,000원

토지면적: 60.78㎡ (약 18.38평)

토지 지분율: 6078.4 (해당 지분율은 일반적인 아파트 대지권 비율 산정 방식과 다소 차이가 있을 수 있으며, 정확한 내용은 등기부등본 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (공급면적): 146.17㎡ (약 44.21평)

건물 지분율: 14616.999999999998 (해당 지분율은 일반적인 아파트 대지권 비율 산정 방식과 다소 차이가 있을 수 있으며, 정확한 내용은 등기부등본 확인 필요)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 신안동, "신안초등학교"에서 남서측으로 직선거리 약 350미터 지점에 소재하는 평거2차현대아파트 201동 1층 104호입니다.

부근은 아파트 등 공동주택단지, 근린생활시설, 교육시설, 공공시설 등으로 형성되어 있는 주택지대이며, 주위 환경은 대체로 보통인 편입니다.

1.3. 교통상황

차량 통행이 자유로우며, 관내 버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통 사정 또한 대체로 보통인 편입니다.

1.4. 건물의 구조

1992년 3월 23일 사용승인을 득한 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 15층 아파트 중 제1층 제104호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다.

창호는 샷시 창호에 유리 끼우기 마감으로, 건물 현상은 현재까지 보통인 편으로 판단됩니다.

1.5. 이용상태

공부상 아파트 용도로 등재되어 있습니다.

1.6. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재발신설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.7. 토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 장방형으로 평지이며, 현재 아파트 부지로 이용 중입니다.

1.8. 인접 도로상태 등

북서측으로 5차선, 남서측으로 2차선, 남동측으로 2차선 아스콘 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.9. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m-30m)(대로3-9)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합)의 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 및 상대보호구역(신안초등학교, 신안초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당됩니다.

1.10. 공부와의 차이

없음.

1.11. 기타 참고사항 (임대관례 및 기타)

본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 부득이 인근 선례, 외부에서 관찰되는 상황, 통상적이고 표준적인 상태 등을 고려하여 평가하였습니다.

임대 관계는 확인되지 않았으므로, 업무 집행 시 재확인하시기 바랍니다.

1.12. 입지조건

본건은 진주시 신안동의 주거 밀집 지역 내에 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

인근에 신안초등학교 및 병설유치원이 있어 교육 환경이 우수하며, 자녀가 있는 가정에 적합한 입지입니다.

주요 도로와 인접해 있어 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없습니다.

주변에 근린생활시설 및 공공시설이 분포하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.13. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOO이며, 소유자 겸 채무자는 강OO입니다.

경매 진행 시 말소되는 권리와 인수되는 권리에 대한 정확한 분석은 법원에서 공고하는 '매각물건명세서' 및 등기사항전부증명서의 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

일반적으로 강제경매의 경우 최고가 매수인이 잔금을 납부하면 기존의 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되나, 예외적인 경우도 있으므로 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

본 건의 경우, 제공된 정보만으로는 권리 관계를 명확히 파악하기 어렵습니다.

1.14. 상권분석

본 아파트는 단지 내 또는 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

주거 지역 내 위치하고 있어 배후 수요가 탄탄하며, 신안초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 유동 인구 확보에도 유리할 수 있습니다.

대규모 상업 지구와는 거리가 있으나, 생활 편의를 위한 업종(마트, 학원, 병원 등)의 입지는 양호할 것으로 보입니다.

1.15. 생활정보

단지 인근에 신안초등학교와 유치원이 있어 자녀의 등하교가 편리합니다.

버스정류장이 가까워 시내외 이동이 용이하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성 또한 좋습니다.

주변에 생활 편의를 위한 편의점, 마트, 식당 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

다만, 아파트 사용승인 연도가 1992년으로 비교적 오래되었으므로, 내부 리모델링 또는 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

1.16. 잠재적 리스크

내부 확인 곤란: 감정평가서 상, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 실제 내부 상태, 하자 여부, 수리 필요 정도 등을 직접 확인하기 전까지는 신중한 접근이 필요합니다.

건물 노후화: 1992년식 아파트로, 건물 자체의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

권리 관계: 경매의 특성상 숨겨진 권리나 예상치 못한 명도 저항 등이 발생할 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

토지/건물 지분율 표기: 제공된 토지 및 건물 지분율 표기가 일반적인 산정 방식과 다소 차이가 있어 보입니다. 정확한 내용은 등기부등본 및 관련 서류를 통해 반드시 재확인이 필요합니다.

1.17. 종합 의견

본건은 진주시 신안동의 안정적인 주거지역에 위치하며, 초등학교 및 유치원 인접으로 교육 환경이 우수한 장점을 가지고 있습니다.

교통 접근성 및 생활 편의시설 이용도 보통 수준으로 무난한 편입니다.

그러나 내부 확인이 불가했던 점, 건물의 노후화, 그리고 지분율 표기의 불명확성 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 해소할 수 있다면, 실수요자 또는 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.18. 투자 포인트

교육 환경: 신안초등학교 및 유치원이 바로 인접해 있어 학군 관련 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

안정적인 주거 지역: 주변이 주택단지로 형성되어 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

경매를 통한 시세 차익 가능성: 법원 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

리모델링 잠재력: 노후된 아파트의 경우, 적절한 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매3계