나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21124 [2] 경상남도 거제시 동부면 산촌리 337-4 답 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21124 [2] 경상남도 거제시 동부면 산촌리 337-4 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매6계 2025타경21124 | 소재지: 경상남도 거제시 동부면 산촌리 337-4 | 감정가: 251,940,000원 | 최저가: 176,358,000원 | 용도: 답

1. 통영지원 2025타경21124 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21124 (2)

소재지: 경상남도 거제시 동부면 산촌리 337-4

용도: 답 (농경지)

감정가: 251,940,000원

토지면적: 1615.00㎡ (약 488.7평)

토지 지분율: (정보상 161500으로 표기되어 있으나, 통상적인 지분율 형식이 아니므로 토지 전부 매각으로 해석)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (총 1615㎡ 토지)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채권자: 김OO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환. 일부 접도구역 저촉.

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 동부면 소재 '동부면사무소' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 전형적인 농촌 마을의 조용하고 한적한 분위기를 제공합니다.

차량으로 본건 및 인근까지 접근이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

주변 지역은 농업 활동이 주를 이루며, 기본적인 생활 편의 시설은 동부면 소재지 내에서 해결 가능합니다.

주변에 특이할 만한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 농경지 및 임야가 혼재된 자연 친화적인 환경입니다.

3. 권리분석

본 건은 소유자이자 채권자인 김OO이 신청한 부동산 임의경매 물건입니다.

소유권은 현재 김OO에게 있으며, 제공된 정보상 별도의 복잡한 권리 관계나 제한 사항은 확인되지 않았습니다.

가장 핵심적인 권리 분석 사항은 농지법에 따른 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 이 서류를 발급받아 제출하지 못할 경우, 낙찰이 무효 처리되거나 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. 따라서 농지 취득 자격을 반드시 사전에 확인하고 준비해야 합니다.

4. 상권분석

본 건 토지는 중심 상업 지역이나 활성화된 상권과는 거리가 있는 농촌 지역에 속합니다.

주변은 농경지, 임야, 소규모 주택 등으로 이루어져 있어, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 편의점이나 농자재 판매점 등이 있을 수 있습니다.

본 건 자체의 상업적인 가치보다는 농업 생산 활동 또는 전원생활을 위한 토지로서의 가치를 평가하는 것이 적합합니다.

5. 생활정보

거제시 동부면은 비교적 조용하고 여유로운 생활 환경을 제공하는 지역입니다.

본 건에서 차량으로 이동 가능한 거리에 동부면 소재지가 있어, 행정복지센터, 우체국, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변의 자연환경은 산책이나 가벼운 야외 활동을 즐기기에 좋은 조건을 갖추고 있습니다.

교통은 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 시에는 인근 버스정류장을 활용할 수 있습니다.

6. 토지 세부 정보 및 이용 현황

본 경매 물건은 총 5개의 필지로 구성되어 있으며, 각 필지마다 지형 및 이용 현황에 차이가 있습니다.

기호 1 토지는 완경사 지세의 부정형 토지로 현재 휴경 상태이며, 지적도상 맹지에 해당합니다.

기호 2, 3, 5번 토지는 인접 토지와 등고평탄한 장방형 토지로서, 현재 논(답)으로 이용 중입니다.

기호 4번 토지는 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로, 현재 논(답)으로 이용되고 있습니다.

기호 4번과 5번 토지는 남측, 동측, 남동측으로 도로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

기호 1, 2, 3번 토지는 지적도상 맹지이지만, 인접 토지를 통해 출입이 가능한 것으로 파악됩니다.

7. 토지이용계획 및 제한 사항

본 건 토지는 다양한 용도지역 및 제한 구역에 걸쳐 있어 토지 이용 시 세부적인 확인이 필요합니다.

기호 1: 생산관리지역, 가축사육제한구역 (말, 양, 염소, 산양, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)

기호 2: 자연환경보전지역, 개발행위허가제한지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 농업진흥구역, 접도구역

기호 3: 자연환경보전지역, 개발행위허가제한지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 농업진흥구역

기호 4: 농림지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 농업진흥구역

기호 5: 농림지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 농업진흥구역

특히, 자연환경보전지역, 개발행위허가제한지역, 수산자원보호구역, 농업진흥구역 등은 건축, 개발, 토지 이용 행위에 엄격한 제약을 수반하므로, 계획하는 용도에 따른 법적 가능 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 모든 필지가 가축 사육 제한 구역에 포함되어 있어 축산업 영위는 제한됩니다.

8. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 의무: 본 건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 관할 지자체에서 발급하는 농지취득자격증명을 취득하여 제출해야 합니다. 이를 이행하지 못할 경우, 낙찰 허가가 취소되거나 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 리스크가 있습니다.

지역 지구별 엄격한 제한: 자연환경보전지역, 농업진흥구역 등은 건축, 개발, 토지 형질 변경 등에 강력한 규제를 적용하므로, 투자 목적 달성이 어려울 수 있습니다. 사전에 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

일부 필지의 맹지: 기호 1, 2, 3 토지는 지적도상 맹지에 해당합니다. 비록 인접 토지를 통해 출입이 가능하다고 명시되어 있으나, 실제 이용 및 건축 시 통행권 확보 문제, 법적 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

접도구역 저촉: '일부 접도구역 저촉' 표기는 도로법에 따른 접도구역에 해당 부분이 포함되어 있음을 의미합니다. 이는 도로와의 관계, 건축물의 배치 등에 영향을 미칠 수 있으므로 구체적인 범위를 확인해야 합니다.

9. 투자 포인트

거제시 동부면은 자연환경이 우수한 지역으로, 귀농, 귀촌 또는 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적인 입지입니다.

현재 '답'으로 이용 중이며, 농업진흥구역에 포함되어 있어 지속적인 농업 생산 활동을 위한 투자 대상으로 고려해볼 수 있습니다.

각 필지가 분리되어 있어, 향후 일부 필지를 개별적으로 활용하거나 매각하는 등의 유연한 운용 전략도 가능합니다.

10. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 동부면의 농촌 지역에 위치한 토지로, 주로 농업용 또는 전원생활 기반 마련에 적합한 물건입니다.

농지취득자격증명 제출 의무라는 가장 큰 관문을 통과해야 하며, 더불어 자연환경보전지역, 농업진흥구역 등 다양한 용도지역 규제로 인해 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

일부 필지의 맹지 여부 및 접도구역 저촉 사항은 추가적인 현장 조사와 법률적 검토가 필요합니다.

권리 관계 자체는 비교적 단순하여 낙찰 후 명도가 원활할 것으로 예상되나, 투자 전 반드시 농지 관련 법규 및 토지이용계획을 철저히 숙지하고, 본인의 투자 목적과 부합하는지 신중하게 판단해야 합니다. 농업적 가치나 장기적인 관점에서 접근하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매6계