나이스옥션 법원경매 포항 2024타경34751 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 9층 904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구일 · 평가일 2024.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "포항남부초등학교" 남측과 연접하여 위치하는 "빌드원르헤브3차아파트 9층 904호" 단위세대이며 부근은 아파트, 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 9층 904호 단위세대로서
외 벽 : 세멘몰탈위 페인팅 및 석재 등 마감.
내 벽 : 벽지, 타일 등
바 닥 : 바닥재, 타일 등
창 호 : 샷쉬 2중창임.

이용상태

아파트로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 도시가스공급설비, 난방설비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측 폭 약 8M 및 남서측으로 폭 약 6M 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(접함), 소로3류(폭 8M미만)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역){가축분뇨의관리 및 이용에관한법률}, 상대보호구역{교육환경보호에 관한 법률}, 절대보호구역{교육환경보호에 관한 법률}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기 타 : 본건은 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 내부 현황, 이용상황은
관련자료와 내부조사 등을 통하여 유사아파트의 일반적인 상태를 기준으로
하여 개략적으로 조사되었으므로 경매진행시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 포항지원 2024타경34751 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 9층 904호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 9층 904호

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가요항표

1.2. 면적 정보

토지 면적: 41.18㎡ (약 12.46 평)

건물 면적 (전용 면적): 66.84㎡ (약 20.22 평)

추정 공급 면적 (분양 면적): 약 92.9㎡ (약 28.11 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 가격 정보

감정가: 253,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 용흥동에 위치하며, "포항남부초등학교"와 남측으로 연접하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 환경

차량 접근이 용이하며, 단지 남동측으로는 폭 약 8미터, 남서측으로는 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도시계획

토지는 인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다. 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8M-10M) 및 소로3류(폭 8M미만) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2024년 8월 19일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다. 이보다 선순위 권리가 존재하더라도 매각으로 인해 소멸되는 권리에 해당합니다.

3.2. 인수되는 권리 및 임차인 현황

본 건에는 선순위 임차권(을1)이 존재합니다.

임차인: 이

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 1일

확정일자: 2021년 10월 5일

대항력: 있음

배당신고일자: 2024년 2월 1일

3.3. 특이사항 및 권리분석 요약

매각기일에 따라 채무자는 매수인에게 임대차보증금 중 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 하였습니다. 또한, 등기부 요약상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다. 따라서, 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 상기 매각 조건으로 인해 매수인이 부담해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 용흥동 일대는 아파트 단지와 주택가, 그리고 포항남부초등학교가 인접한 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

단지 남측에 포항남부초등학교가 바로 인접해 있어 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 위치하여 생활에 필요한 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

아파트 단지로 구성되어 있어 공동주택으로서의 기본적인 주거 환경을 제공합니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 공급 및 난방 설비 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 관련 리스크

임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 매각 조건에 따라 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다. 그럼에도 불구하고, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 임대 관계가 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 및 사용 상태에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

건축물 정보상 토지 이용 계획에 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역으로 지정되어 있는 점은 향후 재건축 등 개발 시 고려해야 할 사항이 될 수 있습니다. 또한, 현황 조사 시 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 인해 내부 현황 및 이용 상황을 유사 아파트의 일반적인 상태를 기준으로 개략적으로 조사되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 용흥동에 위치한 아파트로서, 포항남부초등학교 인접이라는 장점을 가진 주거지입니다. 감정가는 2억 5천3백만 원이며, 면적은 전용 66.84㎡ (약 20.22 평)입니다. 선순위 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 매각 조건상 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 이는 본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 조사되었고, 내부 현황에 대한 상세 조사가 어려운 점은 명도 진행 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하나, 매각 조건에 따라 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석상 안전성이 높습니다.

* 포항남부초등학교와 인접한 우수한 학군 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 해당 지역은 주거 밀집 지역으로 안정적인 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 253,000,000원이며, 인수해야 할 보증금이 없는 점, 그리고 주거 선호도가 높은 지역임을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 투자 결정 전 주변 시세 조사, 임장 활동을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 현 시점에서의 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.