나이스옥션 법원경매 포항 2024타경35167 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 13층 1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1) 위치
본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "포항남부 초등학교" 남측 인근에 위치함.
2) 주위환경
주위일대는 학교, 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지, 단독, 다세대, 다가구주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

기호가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층 건물 내 제13층 제1304호로서,
[사용승인일 2021.07.14]
외 벽 : 인조석붙임 및 몰탈위 페인팅 등,
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
바 닥 : 바닥재 및 타일붙임 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비(15인승, 1,000kg) 등이 되어 있으며,
도시가스에 의한 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 인접도로 및 인접지와 평탄하며, "주상용(아파트 및 근린생활시설) 건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

남동 측으로 폭 약 8M, 남서 측으로 폭 약 6M의 포장도로와 각각 접하며, 출입구는 남측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기준시점 현재 폐문부재로 내부사항은 관련공부 및 인근주민 등의 탐문조사를 통해 개략적으로 파악하여 동류형 부동산의 일반적, 표준적 이용상황을 기준하여 평가하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21번지에 소재한 빌드원르헤브 3차 아파트 13층 1304호로, 사건번호는 포항지원 2024타경35167 (1)입니다.

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브 3차 아파트 13층 1304호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 14층 건물 중 13층 1304호

* 사용승인일: 2021년 7월 14일

* 용도: 아파트

* 감정가: 253,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 41.18㎡ (약 12.46평)

* 건물 전용면적: 66.84㎡ (약 20.22평) (공급면적은 별도 확인 필요)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "포항남부 초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 학교, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 제반 차량의 출입이 가능하며, 교통 사정은 보통입니다.

* 도로 상태: 남동측으로 폭 약 8M, 남서측으로 폭 약 6M의 포장도로와 각각 접하며, 출입구는 남측에 위치합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사의 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사(채권액 245,781,489원)의 강제경매 개시 결정입니다.

* 말소기준권리: 위 강제 경매 개시 결정 등기이며, 본 건 경매로 인해 위 권리보다 선순위의 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 21일

* 확정일자: 2022년 2월 8일

* 배당신고일자: 2024년 1월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

* 등기부 요약 (말소 예정 권리):

* 을1: 김 주택임차권 (240,000,000원)

* 갑6: 주택도시보증공사 강제경매 (245,781,489원)

* 주의사항: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 상기 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되지 않을 가능성이 높음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 근린생활시설과 주거용 건물이 혼재된 지역에 위치하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 학교, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 밀집해 있습니다.

* 토지 이용: "주상용(아파트 및 근린생활시설) 건부지"로 이용 중에 있습니다.

* 상업성: 일반적인 아파트 단지 주변 상권과 유사하며, 지역 주민을 대상으로 한 근린 생활 업종이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 입주 5년차의 신축 아파트로, 내부 및 외부 시설 이용이 편리합니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재 탐지 설비, 승강기(15인승, 1,000kg), 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물 마감: 외벽은 인조석붙임 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 바닥은 바닥재 및 타일붙임, 창호는 하이새시창입니다.

* 교통 및 편의시설: 제반 차량의 출입이 용이하며, 포항남부 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 권리 관계상 특별한 조건이 붙어 있어 주의가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 본 건 경매는 HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 사항이 있으며, 이는 채권자가 매수인에게 임대차보증금 잔액 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각하는 특수 조건입니다. 이 조건의 이행 여부에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가 시점에 본건이 폐문부재하여 내부 사항을 관련 공부 및 인근 주민 탐문으로 파악하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 수리 및 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 사용 승인된 신축 아파트로, 위치 및 생활 편의 시설 측면에서 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주요 특징: 비교적 신축 건물이며, 포항남부 초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 좋습니다.

* 권리 관계: 임차인 김 은 대항력이 없으며, 채권자인 주택도시보증공사의 특수 인수 조건(임대차보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건)에 따라 임차인의 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다.

* 주의점: 내부 상태 미확인으로 인한 수리비 발생 가능성, HUG 인수조건 변경에 따른 절차적 확인 필요성 등이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본 건은 다음과 같은 투자 포인트가 있습니다.

* 신축 아파트: 2021년 사용 승인으로 최신 시설 이용 및 유지보수 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확성: 임차인의 대항력이 없고, HUG 특수 조건에 따라 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 253,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 동일 면적 아파트 실거래가, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

* 참고 기준: 감정가 253,000,000원

* 고려 사항:

* 본 건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되므로, 이에 따른 추가 자금 부담은 없습니다.

* 내부 수리 필요 여부, HUG 인수 조건의 명확한 이행 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 향후 시장 전망 및 경쟁 물건과의 비교 분석이 필수적입니다.

* 추가 분석 필요: 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실물 확인, 최근 실거래가 분석, 법률 전문가의 권리 분석 최종 확인 등의 과정이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.