나이스옥션 법원경매 포항 2024타경34454 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 9층 908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "포항남부초등학교" 남측 인근에 위치하는
"빌드원르헤브3차아파트" 제9층 제908호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 단독주택,
근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 대중교통수단이용 등 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 제9층 제908호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위 페인팅, 인조대리석 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

①채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.
②이 사건 아파트현관문에 "유치권행사중"이라고 기재된 부착물(유치권자:유진설비, 공사대금)을 이유로 매수인의 매각결정취소신청서가 2026. 6. 19.자로 접수되었으며,
감정평가, 현황조사 후 상당한 시일 후에 부착한 것으로 추정조사된다는 감정인의 사실조회회신(2026. 7. 10.자)이 제출됨. (별지참조)
③재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2024타경34454 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 9층 908호

건물명: 빌드원르헤브3차아파트

용도: 아파트

감정가: 207,000,000원

토지면적: 33.58㎡ (약 10.16평)

건물면적: 54.49㎡ (약 16.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "포항남부초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.

* 교통 및 도로: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 남동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리 관계 요약: 본 물건은 강제 경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2024년 8월 7일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

* 임차인 현황 (황 ):

* 임차인: 황

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 22일

* 확정일자: 2021년 10월 21일

* 배당신고일자: 2023년 11월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 있으며, 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기를 조건으로 매각을 진행합니다.

* 유치권 현황: 아파트 현관문에 "유치권 행사중"이라는 부착물이 확인되었습니다 (유치권자: 유진설비, 공사대금). 감정인의 사실조회 회신에 따르면, 해당 부착물은 감정평가 및 현황조사 후 상당한 시일이 지나 부착된 것으로 추정됩니다.

* 말소기준권리 및 인수/소멸 권리:

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (접수일자 2024.08.07)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 본건 인근으로 아파트단지 및 주거 지역이 형성되어 있어 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 및 편의시설: "포항남부초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 및 보증금 관련 위험: 임차인 황 의 경우, 대항력은 없으나 임차권 등기가 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차보증금 잔액에 대한 책임을 부담할 가능성이 있습니다. 채권자는 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각하고 있습니다.

* 유치권 관련 위험: "유치권행사중" 표시는 낙찰 후 유치권자와의 법적 분쟁이나 추가적인 공사대금 지급 의무가 발생할 수 있는 위험 요인입니다. 감정인의 추정 소견은 있으나, 법적 효력은 별도로 판단해야 합니다.

* 재매각 및 기타 특이사항: 본 물건은 재매각 사건으로, 매수 신청 보증금이 최저매각 가격의 20%로 상향 적용됩니다. 또한, 과거 매수인의 매각결정취소신청서가 접수된 이력이 있어, 권리관계에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 용흥동에 위치한 아파트로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 임차인의 대항력 유무와 보증금 처리 문제, 유치권 존재 등으로 인해 복잡한 권리 관계를 내포하고 있습니다. 재매각으로 진행되는 점 또한 이러한 복합적인 요인이 영향을 미쳤을 가능성을 시사합니다. 따라서 낙찰자는 해당 위험 요인들을 충분히 인지하고, 법률 및 현장 전문가와 함께 철저한 사전 조사를 수행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 가치: 복잡한 권리 관계를 명확히 해결하고 정상화될 경우, 시세 대비 저가 매수 기회를 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 입지: 포항시 북구 용흥동 지역은 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 최저매각 가격은 감정가인 207,000,000원으로 추정됩니다. 재매각의 경우, 매수 신청 보증금은 최저매각 가격의 20%인 41,400,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원으로 분석됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 권리 관계 분석 결과, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.