나이스옥션 법원경매 포항 2024타경35211 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 12층 1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "포항남부초등학교" 남측 인근에 위치하고
있으며, 주위는 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 "제12층 제1201호" 단위세대로서,
외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 데코타일, 타일 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

"아파트"로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 인접지 대비 등고 평탄하며, "아파트부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역,
소로2류(폭 8M-10M)(접함), 소로3류(폭 8M 미만)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타

본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부 구조와 내부 현황
및 구조 변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부
관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가
하였으니, 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2024타경35211 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21, 빌드원르헤브3차아파트 12층 1201호

용도: 아파트

감정가: 253,000,000원

토지면적: 41.18㎡ (약 12.46평)

토지지분: 41.1803㎡ (약 12.46평)

건물면적: 66.84㎡ (약 20.22평)

건물지분: 66.8358㎡ (약 20.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

준공일: 2021년 07월 14일

1.1. 입지조건

본 건은 경상북도 포항시 북구 용흥동에 위치하며, "포항남부초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 남동측으로는 폭 약 8미터, 남서측으로는 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8M-10M) 및 소로3류(폭 8M 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 말소기준권리는 대구지방법원 포항지원의 강제경매개시결정(2024타경35211)입니다.

임차인 현황:

- 임차인: 박정태

- 보증금: 240,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-03-30

- 확정일자: 2022-03-02

- 배당신고일자: 2024-02-05

- 대항력: 없음

임차인 박 는 대항력이 없으며, 주택임차권은 말소될 예정입니다. HUG(주택도시보증공사)의 채권은 246,307,517원입니다. 본 건은 채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이러한 조건으로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 용흥동은 주위로 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주거 밀집 지역입니다. 인근의 대단위 아파트 건설로 인구가 증가했으며, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 죽도시장이 인접해 있어 전통 시장 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본 건 남측 인근에 포항남부초등학교가 위치하며, 대흥중학교, 동지고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 분포하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 남동측과 남서측으로 폭 8미터 및 6미터의 도로에 접해 있습니다. 지선 버스 노선(770번 등)을 통해 시내 및 주변 지역으로 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 있으며, 차량으로 5분 거리에 마트, 은행 등이 있어 생활 편의성이 좋습니다. 철길숲과도 가까워 산책 등 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

* 의료시설: 경상북도립포항노인전문요양병원, 포항의료원 등이 북구에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인 불가: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 현황, 구조 변경 여부 등을 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장, 인근 탐문조사, 외부 관찰 등을 통해 유사 유형 물건의 일반적인 상황을 상정하여 평가하였으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경과 관련하여 임차권등기 말소 및 잔여 보증금 반환청구권 포기 조건이 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 채권자의 요구 조건이 이행될 경우 매수인에게 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

* 간접적인 혐오시설 가능성: 포항시는 음식물 쓰레기 처리시설과 같은 혐오 시설의 입지 선정과 관련하여 지역 주민들과 갈등을 겪는 사례가 있었습니다. 해당 물건지 주변에 직접적인 혐오 시설이 명시적으로 확인되지는 않았으나, 포항시 내 이러한 시설 도입 논의가 지속되는 점을 감안할 때, 장기적인 지역 가치에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 용흥동에 위치한 아파트로, 포항남부초등학교 인근의 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 속합니다. 2021년에 준공되어 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 12층에 해당합니다. 채권자인 HUG의 강제경매로 진행되며, 임차인 박 는 대항력이 없어 낙찰 시 임차인과 관련된 보증금 문제는 매각 조건에 따라 해결될 것으로 보입니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 포항시 북구 용흥동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 초등학교와 근린생활시설 접근성이 우수합니다.

* 신축 아파트: 2021년 준공으로 비교적 최신 건축물로, 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확화: 임차인의 대항력이 없고, HUG의 명확한 매각 조건으로 인해 낙찰 후 권리 인수 문제가 최소화될 것으로 기대됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 포항 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등을 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 253,000,000원입니다. 인수해야 할 임대차보증금은 0원으로 분석됩니다. 현재 여러 경매 물건이 같은 단지 내에서 진행 중인 점(예: 2024타경35778)과 최근 실거래가를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 예를 들어, 유사 평형의 실거래가는 2억 1천만 원 수준으로도 매물이 나와 있었으나, 이는 실제 경매 낙찰가와는 다를 수 있습니다. 최근 3년간 해당 아파트의 실거래 평균가는 약 3억 3,780만 원 수준이었으나, 이는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서, 본 건의 경우, 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하여 시장 상황 및 타 경쟁 물건의 입찰 동향을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.