나이스옥션 법원경매 포항 2024타경35778 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 9층 902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "포항남부초등학교" 남측 인근에 위치하는"빌드원르헤브3차아파트" 제9층 제902호 단위세대로서, 부근일대는 학교, 업무시설, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건중 제9층 제902호로서,
외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 붙임.
바닥 ; 바닥재 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 포항지원 2024타경35778 (1) 사건번호로 진행 중인 경매 물건입니다.

정확한 소재지는 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 9층 902호이며, 용도는 아파트로 분류됩니다.

감정평가액은 2억 5,400만원으로 책정되었습니다.

토지 면적은 41.18㎡ (약 12.46평)이며, 건물 면적(전용면적)은 66.84㎡ (약 20.22평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본 경매는 부동산 강제 경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

건물은 총 14층 중 9층에 위치한 902호이며, 철근콘크리트구조로 되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 북구 용흥동에 위치한 "빌드원르헤브3차아파트" 9층 902호입니다.

주변으로는 "포항남부초등학교"가 남측 인근에 자리하고 있으며, 지역은 학교, 업무시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 중심 지역입니다.

차량으로 단지까지의 진출입이 원활하며, 인근 간선도로 통과로 인해 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물의 남동측으로는 폭 약 8미터, 남서측으로는 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2024년 9월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 2억 3,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-15

* 확정일자: 2022-02-15

* 대항력: 없음

본 물건은 주의사항으로 채권자(주택도시보증공사)의 조건에 따라 매각이 진행됩니다. 매수인(낙찰자)은 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기해야 하며, 임차권등기는 말소 처리됩니다.

임차인은 대항력이 없으므로, 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역으로서 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

인근에 포항남부초등학교를 비롯한 다수의 교육 시설이 위치하여 학군 수요가 높은 편입니다.

일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

단지 주변으로 포항남부초등학교 등 교육시설이 인접하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

주변은 학교, 업무시설, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

교통망으로는 차량을 통한 진출입이 편리하며, 주요 간선도로 이용이 용이합니다.

토지이용계획상 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 소로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 김 은 대항력이 없으며, 채권자의 매각 조건에 따라 매수인은 임대차보증금 반환에 대한 법적 의무를 지지 않습니다. 다만, 매각으로 인해 임차인의 보증금 전액이 회수되지 못할 경우, 매수인은 해당 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기해야 합니다.

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 명시되어 있어, 매각 진행 과정에서 관련 세부 내용을 추가적으로 확인하는 것이 필요합니다.

토지이용계획상 보호구역(상대, 절대) 및 제한구역(가축사육)에 해당하므로, 향후 토지 이용 및 건축 관련 규제 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 용흥동의 빌드원르헤브3차아파트에 위치한 아파트로서, 비교적 신축급 건물에 속하며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 매각 조건상 보증금 인수 부담이 없어 권리상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

초등학교 등 교육 시설과의 근접성 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나 실거주용으로도 적합한 입지입니다.

다만, HUG 인수조건 변경 관련 사항 및 지역 부동산 시장 동향을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

가장 큰 투자 포인트는 대항력 없는 임차인으로 인한 임대차보증금 인수 부담이 없다는 점입니다.

안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

포항남부초등학교 등 교육 시설과 인접하여 실수요자들의 관심이 높을 것으로 보입니다.

부동산 시세 조사 결과, 감정가가 시장 가격과 비교하여 합리적인 수준이거나 일부 저평가 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력 부재 및 매각 조건에 따른 보증금 반환청구권 포기)

예상 입찰가는 감정가 2억 5,400만원을 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율, 현지 부동산 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 80%~90% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으므로, 해당 범위를 참고하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.