나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3264 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 119-23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 소재 ‘주덕고등학교’ 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공장, 농경지 및 자연림 등으로 형성된 국도변 한산한 주상지대임.

교통상황

제반 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 지역임.

형태 및 이용상태

- 일련번호 (1,3,6,8,11,12) : 부정형 및 세장형 등의 토지로 도로로 이용 중임.
- 일련번호 (2) : 부정형의 토지로 도로 및 일부 정원으로 이용 중임.
- 일련번호 (4) : 세장형의 평지 토지로 주택 건부지로 이용 중임.
- 일련번호 (7) : 부정형의 평지 토지로 전으로 이용 중임.
- 일련번호 (8) : 세장형의 토지로 도로로 이용 중임.
- 일련번호 (9) : 부정형의 완경사 토지로 전으로 이용 중임.
- 일련번호 (10) : 부정형의 완경사 토지로 자연림으로 이용 중임.

인접 도로상태

- 일련번호 (1,3,6,8,11,12) : 본건이 도로임.
- 일련번호 (4,7,9) : 일련번호 (1,3,6,8,11,12) 도로와 접함.
- 일련번호 (10) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 (1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,젖소,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>.
- 일련번호 (2,7,9) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,젖소,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
- 일련번호 (3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,젖소,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
- 일련번호 (4,6,8) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
- 일련번호 (10) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,젖소,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
- 일련번호 (11,12) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호 (8,12) 토지는 공부상 지목 "전"이나, 현황은 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

- 일련번호 (5) : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로,

외벽 : 사이딩판넬 등 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 알루미늄샷시창 마감 등임.

이용상태

단독주택 용도이나 사무실로 이용 중임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

공부상 "대곡리 119-29, 119-33" 양 지상 소재이나, 현황은 "대곡리 119-29" 단일 지상 소재임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
가동호 건물(단독주택)은 공부상 '대곡리 119-29, 119-33' 양 지상 소재이나 현황은 '대곡리 119-29' 단일 지상에 소재함
-목록1,2,3,11은 지분매각임
-목록7,8,9,12는 농지취득증명서 제출요함(미제출시 보증금 미반환)
-목록8,12 공부상 '전'이나 현황은 '도로'로 이용중임
목록10 지상에 소재하는 수목은 토지가격에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경3264 (1)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 119-23

용도: 단독주택

감정가: 1,752,589,280원

토지면적: 13304.00㎡ (약 4,024.3 평)

토지지분: 12821.6752㎡ (약 3,878.3 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.00㎡ (약 15.1 평)

건물지분: 50㎡ (약 15.1 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 충OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 농지취득자격증명 필요

주의사항: 일괄매각, 가동호 건물(단독주택)은 공부상 '대곡리 119-29, 119-33' 양 지상 소재하나 현황은 '대곡리 119-29' 단일 지상 소재함. 목록1,2,3,11은 지분매각임. 목록7,8,9,12는 농지취득증명서 제출 요함(미제출 시 보증금 미반환). 목록8,12 공부상 '전'이나 현황은 '도로'로 이용 중임. 목록10 지상 수목은 토지 가격에 포함하여 평가함.

특수물건정보: 중복병합사건, 공동담보, 농지취득자격증명 필요.

2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 신중리에 위치하며, '주덕고등학교'에서 남서측 근거리에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 공장, 농경지 및 자연림 등이 혼재된 국도변 한산한 주상복합지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 시내버스 이용 등 대중교통 여건은 대체로 양호한 지역입니다.

3. 권리분석

본건은 충주축산업협동조합의 근저당권(2021.01.04. 접수, 을10/을7)을 말소기준권리로 하여 진행되는 임의경매 사건입니다. 매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

등기부등본 상 소유권 이전 기록 및 다수의 근저당, 지상권 설정, 가압류, 가등기, 소유권이전청구권 가처분, 강제경매, 압류 등이 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이거나 법원 결정에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 7번 박근석 지분에 대한 가압류(갑11, 갑12), 소유권이전청구권 가등기(갑13), 강제경매(갑16), 압류(갑18, 갑19, 갑20) 등이 확인되며, 7번 박근석 지분에 대한 소유권이전청구권 가처분(갑13-1)도 등기되어 있습니다.

또한, 건물 등기부 상으로는 2020.04.07. 박근석 외 1명의 소유권 이전(갑3) 기록이 있으며, 충주축산업협동조합의 근저당권(을7)이 말소기준권리입니다. 건물 등기부 상에도 다수의 가압류, 소유권이전청구권 가등기, 강제경매, 압류 등이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (합계 0원).

4. 상권분석

본건이 위치한 충주시 주덕읍 대곡리 지역은 국도변에 접해 있어 차량 통행은 많으나, 주변 환경은 근린생활시설, 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재된 한산한 주상복합지대입니다. 인근 주덕고등학교가 있어 지역 커뮤니티 활동이 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 집객 시설보다는 전원적인 환경에 가까운 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 충주시 주덕읍에 위치하며, 인근에 주덕고등학교가 있어 교육 시설 접근성이 있습니다. 국도변에 접해 있어 차량을 이용한 이동은 편리한 편이나, 대중교통 이용은 상대적으로 제한적일 수 있습니다. 주변에는 농경지와 자연림이 많아 쾌적한 환경을 제공할 수 있으나, 편의시설이나 문화생활을 위한 시설은 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 목록1, 2, 3, 11 토지는 지분으로 매각되므로, 전체 토지에 대한 온전한 소유권을 확보할 수 없습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록7, 8, 9, 12 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 목록8, 12 토지는 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 '도로'로 이용 중입니다.

* 건물 소재지 불일치: 가동호 건물(단독주택)은 공부상 '대곡리 119-29, 119-33' 양 지상에 소재하나, 현황은 '대곡리 119-29' 단일 지상에만 소재합니다.

* 건물 용도 및 면적 상이 가능성: 제공된 건축물표제부 요약 JSON 정보에 따르면, 119-29번지의 건물은 '제1종근린생활시설' 용도로 총 면적이 534㎡로 기재되어 있으나, 본건의 건물은 '단독주택' 용도에 50㎡로 기재되어 있습니다. 두 정보 간 큰 차이가 있어, 실제 현황 및 공부와의 차이를 면밀히 확인해야 합니다.

* 미확인 임차 관계: 임대 관계는 미상으로, 점유자가 있을 경우 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

* 비소멸 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 인수 여부 및 조건에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 수목 포함 평가: 목록10 토지 지상의 수목은 토지 가격에 포함되어 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 주덕읍에 위치한 토지와 단독주택 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적과 국도변의 입지 조건을 갖추고 있으나, 지분매각, 농지취득자격증명 필요, 지목 및 건물 소재지 불일치, 건물 용도 및 면적에 대한 건축물대장과의 명확한 차이, 그리고 특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 등 다수의 복잡성과 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 단순 시세 차익을 노린 투자보다는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 권리 관계를 명확히 파악하고, 잠재적 가치를 분석한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 13,304.00㎡ (약 4,024.3 평)의 넓은 토지를 확보할 수 있어, 추후 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 국도변 입지: 주요 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 지역 내 교육 시설 인접: 주덕고등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 건물 상태, 권리 관계의 복잡성 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 다만, 제공된 정보에 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세 분석을 위한 JSON 데이터가 없어 정확한 시세 파악 및 분석에 한계가 있습니다.

현재 감정가는 1,752,589,280원입니다.

본건은 지분매각, 농지취득자격증명 필요, 지상권 등 복잡한 권리 관계 및 공부와의 차이, 건물 정보의 불일치 등 다수의 리스크 요소를 가지고 있으므로, 이러한 점들이 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 것입니다. 따라서, 낙찰 희망가는 현장 조사 및 권리 분석을 철저히 진행한 후, 법적 리스크와 잠재적 가치를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가를 참고하되, 각종 공제 및 위험 요소를 감안하여 신중하게 접근할 것을 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.