나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30065 [5] 충청북도 음성군 음성읍 삼생리 973-6 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30065 [5] 충청북도 음성군 음성읍 삼생리 973-6 전 경매

• 사건번호: 2025타경30065
• 주소: 충청북도 음성군 음성읍 삼생리 973-6
• 용도: 전

충주지원 경매1계 2025타경30065 | 소재지: 충청북도 음성군 음성읍 삼생리 973-6 | 감정가: 11,232,000원 | 최저가: 5,751,000원 | 용도: 전

1. 충주지원 2025타경30065 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30065 (5)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 삼생리 973-6

용도: 전 (밭)

감정가: 11,232,000원

토지면적: 216.00㎡ (약 65.34평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 제출 필수

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 법원 보증금(10%)은 미반환됩니다.

물건 상태: 2회 유찰 (2026년 1월 19일 기준)

1.1. 1. 입지조건

본 건은 충청북도 음성군 음성읍 삼생리 “삼생보건진료소” 북서측 인근에 소재하고 있습니다. 주변 환경은 주로 농경지와 임야로 형성되어 있어 전반적으로 조용하고 한적한 농촌 지역의 특성을 보입니다. 차량 접근은 가능하며, 본건 및 인근까지 차량 진출입이 용이하고 간선도로가 가까이 있어 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

다수의 필지로 구성된 것으로 보이며, 각 필지(기호)별로 이용 상태와 도로 접근성에 차이가 있습니다.

- 기호(1,4,7,9) : 사다리형 평지로서 밭으로 이용 중입니다.

- 기호(2) : 부정형 평지로서 임야 및 하천으로 이용 중입니다. 공부상 지목은 임야이나 현황은 일부 하천으로 확인됩니다.

- 기호(3) : 부정형 평지로서 임야로 이용 중입니다.

- 기호(5,8) : 부정형 평지로서 밭으로 이용 중입니다.

- 기호(6) : 부정형 완경사지로서 밭 등으로 이용 중입니다.

- 기호(10) : 사다리형 평지로서 창고 부지로 이용 중입니다.

- 기호(12) : 세장형 평지로서 밭으로 이용 중입니다.

도로 접근성은 필지별로 상이합니다. 기호(1,2)는 북서측 폭 4m 내외 도로를 통해 접근 가능하며, 기호(10,12)는 북동측 폭 4m 내외 도로를 통해 접근 가능합니다. 그러나 기호(3~9)는 지적상 맹지로, 도로 접근에 제약이 따를 수 있습니다.

토지이용계획 상 대부분 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 일부 필지(기호 2,3,7,9,10)는 소하천구역 또는 소하천예정지에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 기호(2,3)는 준보전산지로도 지정되어 있습니다.

1.1. 2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 채권자인 엠OOOOOOOOOO의 신청으로 진행됩니다. 경매 절차상 일반적인 권리변동을 예상할 수 있으나, "중복사건"이라는 특이사항이 있어 복잡한 권리 관계가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 경매 진행 시 채권 및 담보 설정 내역을 면밀히 확인해야 합니다.

가장 중요한 권리사항은 농지 취득 자격 증명 제출 의무입니다. 본 건은 용도가 '전'으로 되어 있어, 낙찰 후에도 해당 자치단체의 장이 발급하는 농지 취득 자격 증명서를 제출해야만 소유권 이전 등기를 할 수 있습니다. 증명서 미제출 시 낙찰 허가 결정이 취소되거나, 제출했더라도 정해진 기한 내에 제출하지 않으면 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생하므로, 사전 준비가 필수적입니다.

1.1. 3. 상권분석

본 물건지는 충청북도 음성군 음성읍의 외곽 농촌 지역에 위치하고 있어, 전통적인 의미의 상권 형성은 미미한 수준입니다. 주변은 농경지와 임야가 주를 이루며, 소규모의 주거지나 농업 관련 시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다. 대형 상업 시설이나 편의 시설은 인근 읍내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보이며, 자체적인 상업적 가치보다는 농업적 가치나 개발 잠재력에 초점을 맞춰야 합니다.

1.1. 4. 생활정보

본 물건지 인근에는 '삼생보건진료소'가 소재하고 있어 기본적인 의료 서비스를 이용할 수 있습니다. 또한, 차량으로 10~15분 거리에 음성읍 소재지가 있어 마트, 병원, 관공서 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 주변 지역은 주로 농업 활동이 이루어지는 전원 지역으로, 혐오 시설이나 공해가 심한 시설이 인접해 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 광범위한 지역에 대한 혐오시설 유무는 해당 지자체의 개발 계획 등을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

1.1. 5. 잠재적 리스크

첫째, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 및 낙찰 무효라는 치명적인 리스크가 존재합니다. 농업인 자격 요건 충족 여부, 실제 영농 계획 등을 철저히 검토해야 합니다.

둘째, 일부 필지(기호 3~9)가 지적상 맹지라는 점입니다. 도로 접근성이 확보되지 않으면 토지 이용에 큰 제약이 따르며, 이는 토지 가치 하락의 주요 원인이 될 수 있습니다.

셋째, 기호(2) 토지가 공부상 임야이나 현황 일부가 하천으로 이용되고 있다는 점은 토지 경계 및 이용에 대한 분쟁 소지나 개발 제한의 원인이 될 수 있습니다.

넷째, 생산관리지역 및 가축사육제한구역, 소하천구역/예정지, 준보전산지 등 복합적인 토지이용계획 및 제한사항으로 인해 향후 개발이나 활용 방안에 제약이 따를 수 있습니다.

다섯째, '중복사건' 표기는 권리관계의 복잡성을 시사하므로, 법원 문건 및 등기부등본 등을 통해 정확한 채권 내역과 이해관계를 파악해야 합니다.

1.1. 6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군에 위치한 토지 경매 물건으로, 감정가는 11,232,000원이며 2회 유찰된 상태입니다. 216.00㎡(약 65.34평)의 면적을 가진 밭(전)이며, 농촌 지역의 특성을 지니고 있습니다. 맹지, 하천 이용, 복합적인 토지이용계획 등 여러 잠재적 리스크 요소를 안고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 제출 의무는 가장 큰 고려사항입니다.

1.1. 7. 투자 포인트

본 물건은 저렴한 가격에 농지를 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 농지 취득 자격이 있고 맹지 해소 및 토지 이용 계획상의 제약을 해결할 수 있는 명확한 계획이 있는 투자자에게 적합합니다.

- 농업 경영, 귀농/귀촌 목적의 실수요자에게는 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

- 장기적인 관점에서 주변 개발 가능성을 염두에 둔다면, 맹지 해소 노력을 통해 토지 가치를 상승시킬 여지가 있습니다.

- 소하천 관련 규제 해소 또는 인근 토지와의 통합 개발 시 잠재 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

- 투자 시에는 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하고, 맹지 해소 방안, 토지이용계획상의 제약 사항 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

법원 정보

충주지원 경매1계