나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69819 [1] 경기도 광주시 남종면 삼성리 235-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2024.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 남종면 삼성리 소재 "삼성2리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

(기호1) 부정형 평지로, 전으로 이용중임.
(기호3) 세장형 토지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

(기호1) 북서측으로 노폭 약 6미터내외 포장도로와 접함.
(기호3) 지적도상 도로에 접하고 있지 않으나, 기호1을 통해 노폭 6미터내외 도로에 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

(기호1) 도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구(삼성리 수반) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 상수원보호구역(상수원보호구역 저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인요)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>
(기호3) 도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구(삼성리 수반) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 환경정비구역<상수원관리규칙>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 상수원보호구역(상수원보호구역 저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인요)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

후첨 토지건물명세표 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(에이동,비동) 철근콘크리트조 평스라브지붕 1층

외벽: 몰탈위 페인팅, 목재사이딩 마감
내벽: 페인트 및 벽지 마감 등
바닥: 장판깔기 등
창호: 하이샷시 등 마감

(창고및 통로) 알미늄 샷시조
외벽, 내벽: 기존벽체이용 샷시마감

이용상태

(에이동) 주택 (방1, 거실,주방 욕실2 등)
(비동) 창고(현황 방2)
(1층) 창고 및 통로

설비내역

기본적인 급배수 위생설비, 심야전기에 의한 난방설비 등

부합물 및 종물

구조 및 용재, 규모 등으로 보아 별 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

기호(1) 비동은 공부상 창고이나, 현황 주택(방)임.
기호(1) 에이동은 공부상 방2개이나, 현황 방 1개 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
매각물건 1.은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 성남지원 2024타경69819 (1) 사건번호로 진행되는 경기도 광주시 남종면 삼성리 235-9 소재 단독주택입니다.

감정가는 935,697,800원이며, 토지 면적은 2936.00㎡ (약 888.14평)이고 건물 면적은 151.06㎡ (약 45.70평)입니다.

또한, 제시외 건물 면적이 122.20㎡ (약 36.96평)으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상이며 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOOOOO이며, 농지취득자격증명 제출 필요, 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

주의사항으로는 일괄 매각 및 제시외 건물 포함이며, 매각물건 1.은 매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출 시 보증금을 반환받지 못합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 남종면 삼성리 소재 "삼성2리마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 차량 접근은 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.

토지는 기호1의 경우 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있으며, 기호3은 지적도상 도로에 접하지 않으나 기호1을 통해 도로 진출입이 가능합니다.

이용계획 및 제한상태로는 도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구이며, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 상수원보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등에 속해 있어 다수의 개발 및 이용 제한이 있습니다.

특히 상수원보호구역 저촉 사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인이 필요합니다.

주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 해당 지역에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 나타나지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2020년 10월 26일 접수된 주식회사태지대부금융의 근저당권(을16)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 질권, 전세권, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 등기부상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김 씨가 존재합니다.

임차인 김 씨는 2009년 01월 29일 전입신고를 하였으며, 보증금과 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

확정일자 및 배당신고일자 정보는 없습니다.

임차인의 대항력은 인정되나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 인수될 보증금은 없으나, 점유로 인한 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대해 주의가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

인수되는 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 경기도 광주시 남종면 삼성리 지역은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 자연 친화적인 환경입니다.

마을회관이 인근에 있고 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있으나, 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구로 지정되어 있어, 개발행위에 제한이 많아 상업적 개발보다는 전원생활, 주말 주택, 또는 주거 목적으로 활용하는 것이 적합해 보입니다.

주변 토지 거래 사례를 살펴보면, 토지 면적과 용도, 지역에 따라 평당 30만원에서 344만원까지 다양하게 거래된 것으로 확인됩니다. 본 건의 넓은 토지 면적을 고려할 때, 향후 활용 방안에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 경기도 광주시 남종면 삼성리 "삼성2리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에는 자연 경관이 뛰어나며, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

주요 편의시설, 교육시설, 의료시설 등은 차량을 이용하여 인근 시가지로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

상수원 보호 구역으로 지정되어 있어, 수질 관련 규제가 엄격하게 적용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수될 채권이 없더라도 점유자에 대한 명도 절차에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 현황과 공부상 차이: 비동은 공부상 창고이나 현황 주택(방)으로 사용 중이며, 에이동은 공부상 방 2개이나 현황 방 1개로 이용 중입니다. 이는 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

* 강화된 토지 이용 규제: 도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구 외에도 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 상수원보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 토지 활용에 제약이 따릅니다. 특히 상수원보호구역 관련 상세 내용은 별도 확인이 필수입니다.

* 제시외 건물 포함: 122.20㎡ 면적의 제시외 건물은 일괄 매각 대상이나, 추후 건축법 등 관련 규제에 따라 철거 또는 원상복구 대상이 될 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 넓은 토지 면적과 단독 주택을 갖춘 경기도 광주시 남종면 소재 부동산입니다. 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 전원생활에 적합한 입지입니다.

하지만, 농지취득자격증명 제출 의무, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)의 존재, 건축물 공부상 오류 및 제시외 건물 포함, 그리고 엄격한 개발 제한 구역 지정 등 다수의 확인 및 검토가 필요한 사항들이 존재합니다.

이러한 잠재적 리스크들을 종합적으로 고려했을 때, 실수요자 또는 전원생활을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있으나, 철저한 사전 조사와 명확한 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 2936㎡ (약 888평)의 넓은 토지는 주택 외에도 다양한 용도로 활용 가능성을 제공합니다.

* 자연 친화적 환경: 녹지 지역 및 전원 풍경 속에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 일괄 매각 이점: 토지와 건물을 일괄로 취득 가능하여 절차가 간소화됩니다.

* 집단 취락 지구: 개발 제한 구역 내에서도 집단 취락 지구에 속해 있어, 향후 일부 개발 행위 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 935,697,800원입니다.

주변 시세 분석 결과, 경기도 광주시 남종면 일대의 토지 및 단독주택 거래 사례는 면적, 위치, 용도에 따라 매우 다양하게 나타납니다. 예를 들어, 삼성리 일대 대지 58평(192㎡) 토지가 3.44백만원/평으로 2억에 거래된 사례(2024년 4월)가 있으며, 82평(271㎡) 토지가 3.05백만원/평으로 2.5억에 거래된 사례(2024년 4월)도 있습니다. 또한, 1645㎡(약 497평) 임야가 4.98억에 매물로 나온 사례도 존재합니다.

본 건은 감정가 대비 넓은 토지 면적(약 888평)을 보유하고 있으나, 다수의 개발 제한 구역(개발제한구역, 상수원보호구역 등)에 해당되어 토지 활용에 제약이 크다는 점을 감안해야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 건물 현황과의 차이 등은 추가적인 비용이나 시간을 발생시킬 수 있는 요인입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서의 적극적인 입찰보다는 시장 상황과 권리 분석 내용을 철저히 확인하며 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 700,000,000원에서 795,000,000원 사이에서 검토해볼 수 있습니다. 다만, 이는 현 시세 및 낙찰 동향에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 최종적인 시세 조사 및 권리 관계 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.