나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69727 [1] 경기도 광주시 매산동 732-4 포레힐스 디동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가원 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동에 소재하는 "매산2리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 단독, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 본건 동측 인근으로 통과하는 회안대로변에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제3층 제301호로서
(사용승인일: 2016.08.01)
외벽 : 벽돌 붙임 등 마감
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택( 후첨 "건물개황도"를 참고)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스 설비, 난방설비, 공동현관 보안장치 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5 - 6m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경69727 (1)

소재지: 경기도 광주시 매산동 732-4 포레힐스 디동 3층 301호

건물명: 포레힐스 D동 301호

용도: 다세대주택

사용승인일: 2016년 08월 01일

감정가: 268,000,000원

토지면적: 64.40㎡ (약 19.48평)

건물면적: 57.77㎡ (약 17.48평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 광주시 매산동 소재 "매산2리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량의 통행 및 진출입이 가능하며, 동측 인근으로 회안대로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 5-6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등 다양한 용도 규제가 존재합니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

말소기준권리: 갑4 (삼성카드, 2023년 04월 24일)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 13일

* 확정일자: 2021년 11월 15일

* 배당신고일자: 2024년 01월 04일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 임대관계 미상.

등기부요약:

* 소유권이전 (갑2, 2016-09-09, 정운택)

* 주택임차권 (을3, 2024-01-04, 김명희, 250,000,000원, 인수, 전입 2021-12-13, 확정 2021-11-15)

* 소유권이전 (갑3, 2021-12-15, 한동철, 매매 250,000,000원)

* 가압류 (갑4, 2023-04-24, 삼성카드, 12,965,788원, 말소) - 말소기준권리

* 강제경매 (갑5, 2024-11-13, 서울보증보험주식회사, 258,082,190원, 말소)

* 압류 (갑6, 2025-09-02, 수원시, 말소)

등기부채권 총액: 262,965,788원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 3번 임차권 등기(2024.01.04. 제427호)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 총평:

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 250,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높습니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸되나, 임차인의 보증금 인수 여부가 가장 중요한 권리 분석 포인트입니다.

4. 상권분석

주변 거래 사례 분석:

제공된 JSON 정보에 따르면, 광주시 매산동 일대의 유사 건물(연립, 다세대)의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 삼호맨션(연립, 1997년식, 84.47㎡): 130,000,000원

* 한솔골든타운(연립, 1996년식, 74.64㎡): 82,000,000원

* 리치하우스(다세대, 2015년식, 46.34㎡): 107,000,000원

시세 비교:

본건의 전용면적(57.77㎡)과 가장 유사한 '리치하우스(A동)'의 거래가(2015년식, 46.34㎡, 107,000,000원)를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 230.9만원/㎡입니다. 이를 본건 면적에 적용할 경우 약 133,400,000원 수준의 시세로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 268,000,000원으로, 주변 시세 대비 약 2배 가량 높게 평가되었습니다. 감정가와 실제 거래가 사이의 큰 괴리는 본건의 잠재적 가치와 시장에서의 실제 거래가치가 다를 수 있음을 시사합니다.

본건의 시장 가치 평가:

감정가 268,000,000원과 유사 거래 사례 기준 추정가 약 133,400,000원 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려할 때, 실제 투자 가치는 감정가보다 현저히 낮을 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호입니다.

외벽: 벽돌 붙임 등 마감

창호: 하이샷시 창호입니다.

설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 공동현관 보안장치 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설 및 교육시설:

본건은 주거 지역과 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 주변 편의시설이나 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 매산동 일대의 도로교통망을 통해 광주시 중심 지역으로의 접근성은 확보될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수:

가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 김OO 씨가 250,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있어, 경매 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 남은 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 사실상 추가적인 매입 비용이 발생함을 의미합니다.

임대 관계 미상:

임차인의 정확한 임대차 조건, 거주 현황, 명도 가능성 등이 불분명하여 협상 및 명도 진행에 어려움이 있을 수 있습니다.

토지 이용 규제:

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다수의 토지 이용 규제로 인해 향후 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설 및 인접시설:

주변에 소규모 공장 및 창고, 농경지가 혼재되어 있으며, 광주시는 자원회수시설(쓰레기 소각장) 건립을 추진하고 있는 지역입니다. 이는 향후 환경적인 요인(악취, 소음 등)이나 도시 계획적인 변화에 영향을 줄 수 있습니다.

권리관계 복잡성:

여러 건의 가압류, 압류, 경매 신청 등이 등기되어 있어 권리관계가 다소 복잡합니다. 비록 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되지만, 이에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2016년에 사용 승인된 비교적 신축의 다세대주택으로, 건축 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 가장 큰 문제점은 2억 5천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 이 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생할 경우, 실질적인 총 매입 비용은 감정가 및 주변 시세와 비교하여 매우 높아질 수 있습니다. 또한, 감정가와 주변 실거래가 간의 큰 차이는 향후 시세 평가 및 투자 판단에 있어 신중함을 요구합니다. 토지 이용 규제 및 주변 환경 요인도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축(2016년식) 건물로 건축 연식이 비교적 짧아 직접 거주나 임대를 염두에 둘 경우 초기 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

광주시의 도시 발전 계획과 지역 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

본 건은 대항력 있는 임차인으로 인해 위험도가 높으므로, 철저한 권리 분석과 인수 보증금 처리 방안을 명확히 한 후, 충분한 수익률 확보가 가능한 가격으로 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다.

이에 따라 '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙을 적용하여 다음과 같이 산정합니다.

시장 가치 (감정가 기준): 268,000,000원

인수 보증금: 250,000,000원

예상 입찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 268,000,000원 - 250,000,000원 = 18,000,000원

이는 보증금 인수 부담을 고려했을 때, 보증금 부담액을 제외한 순수 건물의 가치에 대한 입찰 희망가입니다. 실제 입찰 시에는 해당 보증금이 경매 대금에서 얼마나 회수되는지, 명도 비용, 추가적인 법률 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 보증금 인수액이 감정가를 초과하므로, 본 건은 높은 위험을 수반하는 투자 건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.