나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경59630 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대현 · 평가일 2024.08.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "서울한산초등학교" 인근에 위치하는 구분건물 1개호(오피스텔)로서, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕
사용승인일 : 2021-07-20

이용상태

오피스텔로 사용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수시설 등 설비가 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지의 정방형 토지로서, 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 포장도로에 접해있으며, 차량진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 신상수)로부터 2026. 03. 16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경59630 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

주소: 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 11층1101호

건물명: 한울둔촌베아체

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕

사용승인일: 2021년 07월 20일

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

건물면적 (전용면적): 27.95㎡ (약 8.46평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 313,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "서울한산초등학교" 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중 교통 사정은 보통 수준입니다. 5호선 강동역, 둔촌동역, 9호선 중앙보훈병원역, 길동역 등 다수의 지하철 노선 이용이 가능하여 교통 편의성이 높습니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류, 소로3류 접합 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존(2021.07.27), 공유자전원지분전부 이전(2021.10.15), 주택임차권(2023.11.01, 신상수), 강제경매(2024.08.07, 주택도시보증공사) 순으로 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

주택도시보증공사(임차인 신상수)가 보증금 335,000,000원, 차임 0원 조건으로 2021년 10월 15일에 전입 및 2021년 09월 30일에 확정일자를 받았습니다. 그러나 "임차인 현황" 상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2024년 08월 07일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑3)입니다. 본 물건은 매각으로 인해 후순위 권리인 주택임차권(을7) 등이 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수 권리 분석

"인수 보증금 합계"는 0원으로 표시되어 있으며, 이는 임차인 관련 권리 인수 부담이 없음을 의미합니다. 임차인 신상수 씨는 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였기에, 낙찰자는 보증금 관련 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

해당 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역이며, 주변으로 상업 시설이 발달하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 편의시설

단지 인근으로 다수의 편의점, 마트, 병원, 은행 등의 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. 특히 서울한산초등학교가 인접해 있으며, 올림픽공원도 가까워 쾌적한 환경을 제공합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 분석

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 둔촌동 인근에서 마약류 중독 재활센터 건립 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지에서 도보 거리에 "서울한산초등학교"가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

신축급 오피스텔로서 전반적인 건물 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다. 대중교통 접근성이 좋고, 주변에 공원 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

비록 인수 보증금은 없으나, 임차인과의 명도 절차 진행 시 협조 여부에 따라 시간이 소요될 수 있습니다. 제출된 확약서의 효력 및 집행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 기타 법적 제한

토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용 승인된 신축급 오피스텔로, 건물 상태가 양호할 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인의 문제가 확약서 제출로 인해 인수 부담 없이 해결될 가능성이 높아 명도 관련 리스크가 현저히 낮습니다. 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 강동구의 개발 잠재력을 고려할 때 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 수익 창출 또는 거주가 가능합니다.

* 명도 부담 최소화: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰 후 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 금전적, 시간적 부담이 거의 없습니다.

* 우수한 입지: 서울 지하철 5호선, 9호선 이용이 편리하며, 올림픽공원 인근으로 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다.

* 시세 대비 합리적인 가격 기대: 현재 감정가 313,000,000원을 기준으로, 향후 시세 상승 잠재력을 고려한 입찰 전략이 유효합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 313,000,000원입니다. 주변 시세 및 실거래가 정보를 종합하면, 한울둔촌베아체 오피스텔의 최근 실거래가는 3억 3천만원 ~ 3억 4천만원 수준으로 파악됩니다. 본 물건은 인수 보증금이 0원으로 권리 관계가 명확하므로, 감정가 수준 또는 현재 시세 대비 90% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 315,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권유드립니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.