나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63158 [1] 서울특별시 송파구 오금동 37-2 천광캐슬 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인 · 평가일 2024.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "오금고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(3,5호선 오금역)이
소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2019.04.30.)
외벽 : 석재붙임, 적벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 목재 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호
)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
임대관계는 미상임.

2)기타
대상물건은 증축 부분이 소재하여 감정평가목적 등을 고려하여 증축된 부분은 제시외건물
로 구분하여 감정평가 하였으며,제시외건물 중 ㉠은 501호에 부합되어 이용중이나, ㉡은
건축물대장상 현황도에는 501호 내부 계단을 통해 연결되어 있는 것으로 표기되어 있으나
현황은 별도의 현관문을 이용하여 독립적으로 사용이 가능한 것으로 조사되었으니 경매진
행시 참고하시기 바람.
(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

. 일괄매각
. 제시외 건물 포함[㉠판넬조 판넬지붕(주택일부) : 약 56.9㎡, ㉡철근콘크리트조(철근)콘크리트지붕(방, 주방, 화장실) : 약 38.3㎡]
. 감정평가서에 따르면 대상물건은 증축부분이 소재하여 증축된 부분은 제시외건물로 구분하여 감정평가함
. 위반건축물[주택과-23221호(2019.06.12.), 위반내용:(501호) 판넬/판넬, 주거, 8㎡]로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63158 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 오금동 37-2 천광캐슬 5층501호

건물명: 천광캐슬

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지상 5층 중 5층

건물 사용승인일: 2019년 04월 30일

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.83㎡ (약 6.0평)

건물면적(전용): 26.07㎡ (약 7.9평)

제시외 건물 면적: 95.20㎡ (약 28.8평)

총 실사용 면적: 121.27㎡ (약 36.7평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 391,915,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "오금고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3, 5호선 오금역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리, 인수/소멸 권리)

말소기준권리: 2024년 03월 21일자 송파구(지방세) 압류 (갑6)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (자료 기준)

경매로 인해 말소되는 주요 권리: 소유권이전청구권가등기(갑7), 강제경매(갑9), 가압류(갑10) 등

3.2. 임차인 현황

임차인: 김성기

보증금: 600,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 04월 27일

배당신고일자: 2024년 10월 24일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인이지만, 채권자(김성기)가 강제 경매를 신청한 점 및 물건명세서상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점으로 미루어 보아, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후의 권리가 대부분이며, 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

최근 2026년 5월 및 7월에 거래된 주변 다세대주택의 면적별 거래가는 다음과 같습니다.

* 52.59㎡ (약 15.9평), 2007년식 건물: 240,000,000원 (약 15.1만원/평)

* 59.95㎡ (약 18.1평), 2014년식 건물: 400,000,000원 (약 22.1만원/평)

* 48.6㎡ (약 14.7평), 1990년식 건물: 220,000,000원 (약 15.0만원/평)

대상 물건은 2019년 준공된 신축 건물이며, 전용면적 26.07㎡(약 7.9평)에 제시외 면적 95.20㎡(약 28.8평)가 포함되어 총 121.27㎡(약 36.7평)의 실사용 면적을 가집니다.

감정평가액(391,915,000원)을 총 실사용 면적으로 환산 시 약 323만원/㎡ (약 1,067만원/평)으로, 주변 시세 대비 면적당 가격은 낮게 형성되어 있습니다. 이는 제시외 건물의 현황 및 위반건축물 등재 등 영향이 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 오금고등학교가 위치하고 있으며, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력있는임차인

보증금 6억원에 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 다만, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 낙찰 후 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

5.2. 위반건축물

본 물건은 위반건축물(주택과-23221호, 2019.06.12.)로 등재되어 있습니다. (501호 판넬/판넬, 주거, 8㎡)

이는 향후 재산권 행사(매매, 증축, 대수선 등)에 제약을 받을 수 있으며, 이행강제금 부과 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.3. 제시외 건물

감정평가액에 포함된 제시외 건물(판넬조 약 56.9㎡, 철근콘크리트조 약 38.3㎡)이 있습니다.

이 중 ㉠은 주택일부로 부합되어 있으나, ㉡은 독립적인 출입문을 이용한 사용이 가능한 것으로 조사되었습니다. 제시외 건물은 건축법상 불법 건축물에 해당될 수 있으며, 철거 명령 등 행정 처분의 대상이 될 수 있으므로 면밀한 현장 확인 및 법규 검토가 필요합니다.

5.4. 공동담보

공동담보 물건으로, 다른 물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 물건의 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 건 천광캐슬 5층 501호는 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 상당 면적의 제시외 건물이 포함되어 있어 실사용 면적이 매우 넓다는 장점이 있습니다. 또한, 주변 시세 대비 감정가 수준이 낮아 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

그러나 위반건축물 등재, 제시외 건물의 법적 문제 가능성, 대항력 있는 임차인의 존재(인수 부담은 적을 것으로 예상) 등은 투자 시 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히 제시외 건물의 현황 및 법적 문제에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 2019년식 신축 건물로 양호한 건축 연도

* 전용면적 대비 약 4배에 달하는 넓은 제시외 면적 포함

* 주변 시세 대비 낮은 감정가 수준 (총 실사용 면적 기준)

* 우수한 지하철 접근성 (오금역 인근)

8. 예상 입찰가

본 건은 여러 리스크 요인(위반건축물, 제시외 건물 관련 법적 문제 가능성)을 내포하고 있으나, 넓은 실사용 면적과 신축 건물이라는 점, 그리고 주변 시세 대비 감정가 수준이 낮다는 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 391,915,000원 대비 약 10~15% 정도의 상승 여력을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 물건의 제반 상황을 고려한 예상 입찰가는 420,000,000원에서 450,000,000원 사이로 제안합니다. (최종 입찰가는 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.