나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63219 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 67-10 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국 · 평가일 2024.11.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중곡4동 주민센터" 북동측 인근에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구 경사지붕 4층 건물 내 3층 303호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.11.05)
외벽 : 석재 붙임 마감등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 시설, 지상 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약6m 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<중곡동 67-10, 67-30>
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 이주연)로부터 2026. 04. 27.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 67-10, 3층 303호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경63219 (1)이며, 감정평가액은 383,000,000원입니다.

토지 면적은 27.16㎡(약 8.22평)이며, 건물 면적은 38.24㎡(약 11.57평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중곡4동 주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 편입니다.

건물은 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 3층 303호이며, 2019년 11월 5일 사용승인되었습니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 승강기, 지상 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

토지는 2필지가 일단의 대체로 사다리형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 6월 8일 접수된 중랑세무서장의 압류(갑3)입니다.

매각으로 인해 모든 등기부상 권리(갑1~갑6)는 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음. (비고: )

권리분석: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 나타납니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이주연)

보증금: 362,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-10-06, 확정일자: 2021-09-01, 배당신고일자: 2022-12-27.

대항력: 없음. (비고: )

권리분석: 해당 임차인은 "주택도시보증공사(임차인 이주연)로부터 2026. 04. 27.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨"이라는 특이사항이 있습니다. 등기부상 을3 주택임차권(이주연, 362,000,000원)은 말소 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 광진구 중곡동 일대의 다세대주택 시세는 면적과 건축 연도에 따라 차이를 보입니다.

2026년 7월 거래된 사례 중,

- 2004년식 118.89㎡(약 36평) 물건이 68,500만원에 거래되어 ㎡당 약 576만원의 시세를 형성했습니다.

- 2019년식 19.93㎡(약 6평) 물건이 24,500만원에 거래되어 ㎡당 약 1,230만원의 높은 시세를 보였습니다.

- 2002년식 35.85㎡(약 10.8평) 물건이 25,000만원에 거래되어 ㎡당 약 697만원의 시세를 형성했습니다.

본건은 2019년 건축된 38.24㎡(약 11.57평)의 다세대주택으로, 감정가는 383,000,000원이며 ㎡당 약 1,001만원의 시세에 해당합니다.

이는 비슷한 건축 연식의 소형 평수 거래 사례(1,230만원/㎡)와 비교하면 합리적인 수준이며, 비교적 신축 건물임을 고려할 때 향후 가치 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 중곡4동 주민센터 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변으로 주택가가 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 이주연 건입니다.

이주연 임차인은 보증금 362,000,000원의 채권을 가지고 있으나, HUG로부터 받은 확약서에 따라 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한 상태입니다. 이로 인해 경매 낙찰자는 해당 임차인에게 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, HUG가 임차인에게 얼마만큼의 보증금을 지급했는지, 낙찰 후에도 관련 분쟁의 여지가 완전히 없는지에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

공동담보로 인해 채무액이 상당할 수 있으나, 본건 단독 매각으로 진행될 시 본건 경매 절차에 직접적인 영향은 제한적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 건축된 비교적 신축인 광진구 소재 다세대주택입니다.

부동산강제경매로 진행되었으며, 권리분석 결과 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

특히 HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 이주연 관련 대항력 및 보증금 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다.

단, HUG 채무의 복잡성과 임차인과의 관계 등 법률적, 행정적 검토가 추가적으로 요구될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2019년 준공)

* 서울시 광진구 소재의 입지

* HUG 임차인 확약서 제출로 인한 대항력 및 보증금 인수 부담 없음 (권리상 안전)

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 및 잠재적 시세 상승 가능성

1.8. 예상 입찰가

감정가는 383,000,000원이며, ㎡당 약 1,001만원 수준입니다.

주변 신축 다세대주택의 ㎡당 시세(최고 1,230만원)를 고려할 때, 감정가는 적정 범위 내에 있다고 판단됩니다.

특히 권리 인수 부담이 없고 신축 건물임을 감안하면, 감정가 수준 또는 소폭 상향 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 복잡한 임차인 상황과 HUG의 채권액(362,000,000원)이 감정가와 유사한 점을 고려하여, 시장 상황 및 입찰 참여 경쟁률을 감안하되, 보수적으로 접근한다면 370,000,000원 ~ 383,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가는 실제 현장 조사와 추가적인 법률 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.