나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61237 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "둔촌고등학교" 북서측 인근에 위치하는 한울둔촌베
아체 제5층 제501호로서, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공공시
설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "둔촌동역" 및
"길동역"이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2021.07.20)
외벽 : 타일붙임, 외장 석재붙임 및 판넬 마감 등,
내벽 : 페인팅, 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차장시설
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 제1종근린생활시설 및 업무시설(오피
스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남측 방향으로 노폭 약 10m 내외 및 동측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한
포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 둔촌동 435-1
도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합
), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

기호(2) 둔촌동 435
도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합
), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해
발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)
(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문,
시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및
내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김경훈)로부터 2026. 03. 06.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61237 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 5층501호

* 건물명: 한울둔촌베아체

* 동/층/호: 5층 501호

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

* 감정가: 333,000,000원

* 토지 면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

* 토지 지분: 9.199999999999998㎡ (약 2.78평)

* 건물 면적: 27.95㎡ (약 8.45평) (전용면적)

* 건물 연면적: 1659.22㎡ (약 501.93평)

* 건축물 사용승인일: 2021년 7월 20일

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "둔촌고등학교" 북서측 인근

* 주위환경: 아파트, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공공시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 출입 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고, 지하철 5호선 "둔촌동역" 및 "길동역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지: 인접 필지와 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 제1종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 10m, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 차량 통행 가능한 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류, 소로3류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 9월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기 (등기부채권 총액: 325,000,000원)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (양도전: 임차인 김경훈)

* 보증금: 325,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 16일

* 확정일자: 2021년 10월 21일

* 배당신고일자: 2023년 8월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없음)

* 인수 보증금: 0원 (임차인으로부터 인수하는 보증금 없음)

4. 상권분석

* 한울둔촌베아체 오피스텔은 둔촌동 지역에 위치하며, 주변에는 아파트 단지와 주택가가 혼재되어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 단지 인근에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높으며, 이는 임대 수요에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 최근 유사 면적 오피스텔의 매매가는 3억 2천만원에서 3억 5천만원 선에서 형성되어 있으며, 월세는 보증금 1천만원 기준 월 80만원에서 100만원 수준으로 파악됩니다.

* 주변 지역의 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육: 둔촌고등학교가 인근에 있으며, 주변 지역에 다양한 교육시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 편의: 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 5호선 둔촌동역, 길동역 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 현황상 대항력이 '없음'으로 명시되어 있으며, 임차권 등기 또한 말소 예정이나, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 확약서 내용에 따라 법적 관계가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 전문가와 상담이 필요합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 경매가 진행되고 있어, 채무 상황 등에 따라 추가적인 변동 가능성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 위치 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리관계상 인수되는 부담은 명확히 없어 보이나, 임차인 관련 HUG 확약서 내용에 대한 정확한 법적 해석이 필수적입니다.

* 주변 개발 계획 및 시세 변동 추이를 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 역세권: 지하철 5호선 둔촌동역, 길동역 이용이 가능하여 직장인 수요 확보에 유리합니다.

* 생활 편의: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 거주 편의성이 높습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 명확히 '없음'으로 표시된 대항력 있는 임차인이 없어, 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. (단, HUG 관련 사항은 재확인 필요)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 333,000,000원

* 최근 유사 면적 오피스텔 매매 시세가 3억 2천만원에서 3억 5천만원 수준임을 감안할 때, 본 건의 감정가는 시장 시세와 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

* 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다.

* 이는 300,000,000원에서 333,000,000원 사이의 범위가 될 수 있습니다.

* 주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

* (이는 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 조사와 전문가의 의견을 반드시 참고하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.