나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63646 [1] 서울특별시 강동구 성내동 529-7 영진쉐르빌 비동 1층 102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "성내중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대/연립주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제1층 제102호로서,
(사용승인일 : 2019.01.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비 및 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05). 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위
탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술
)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016
-11-28)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 주장호)로부터 2026. 06. 26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63646 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 529-7 영진쉐르빌 비동 1층 102호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택, 도시형생활주택(단지형다세대주택))

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제1층 제102호

사용승인일: 2019년 01월 11일

감정가: 162,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.10㎡ (약 3.36평)

건물면적: 16.92㎡ (약 5.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "성내중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대/연립주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 07월 17일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑7)입니다.

소유권은 2021년 04월 08일 매매로 강진욱에게 이전되었습니다.

본건에는 주택임차권(주장호, 을3)이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 1,375,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주장호

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 27일

확정일자: 2022년 12월 14일

배당신고일자: 2024년 03월 15일

대항력: 정보상 '없음'으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 관련 특이사항

주택도시보증공사(임차인 주장호)로부터 2026년 06월 26일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이는 임차인이 대항력을 포기하고 배당을 통해 보증금을 변제받으려는 의사를 명확히 한 것으로 보입니다.

따라서 본 물건의 권리분석상 인수되는 임차보증금은 0원으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변의 다세대 주택 및 연립 주택 등의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 퀸스빌 (2004년식, 59.19㎡, 2층) : 2026년 05월 280,000,000원

* 한성올림픽파크아파트 (2024년식, 40.512㎡, 4층) : 2026년 05월 415,000,000원

* 타워파크주택(A동) (2013년식, 29.81㎡, 4층) : 2026년 05월 315,000,000원

4.2. 시세 평가

본건은 전용면적 16.92㎡ (약 5.12평)으로 매우 작은 면적입니다.

주변 시세에서 가장 작은 면적이었던 타워파크주택(29.81㎡, 약 9평)이 3.15억원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가 1.62억원은 면적 대비 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 퀸스빌의 경우 약 18평에 2.8억으로 평당 가격이 낮게 형성되어 있어, 개별 건물의 연식, 관리 상태, 입지 등에 따라 가격 편차가 클 것으로 예상됩니다.

본건은 2019년 준공으로 비교적 신축급에 해당하여, 오래된 건물보다는 높은 가치를 가질 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

단지 주변에 다세대/연립주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 위치하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

가까운 거리에 성내중학교가 있습니다.

5.2. 건축물 설비

건물은 기본적인 위생, 급배수 설비 및 도시가스 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

외벽은 석재 붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

임차인 주장호는 대항력 포기 확약서를 제출하였으므로 인수 보증금이 0원으로 분석되지만, 경매 절차의 최종 배당 결과에 따라 변동될 가능성을 배제할 수는 없습니다.

확약서의 법적 효력 및 법원의 최종 판단을 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 내부 이용 상태

건축물 현황도 상의 내부 이용 상태와 실제 내부가 다를 수 있으므로, 현장 확인 시 유의해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

일부 제한구역(대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등)에 해당하나, 주거용으로 현재 이용 중이므로 직접적인 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.4. 임대관계 미상

감정평가서 요약에 임대관계 등이 미상이라는 기재가 있어, 현재 공실인지 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 성내동에 위치한 영진쉐르빌 비동 1층 도시형생활주택으로, 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

소형 면적(약 5.12평)에도 불구하고 감정가가 1.62억원으로 책정되어 있으며, 이는 주변 시세 대비 저평가되었을 가능성을 시사합니다.

가장 주목할 점은 임차인 주장호가 대항력을 포기하고 보증금에 대한 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하여, 현재 권리분석상 인수되는 보증금이 0원이라는 것입니다. 이는 본건의 가장 큰 메리트로 작용할 수 있습니다.

주변 지역은 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이하며, 교통 여건 또한 보통 수준입니다.

다만, 임차인 관련 사항은 법원의 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있는 잠재적 리스크 요인이므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 시세 상승 여력 존재.

* 인수 부담 적음: 임차인 보증금 인수 부담이 0원으로 분석됨.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 상태.

* 소형 면적의 희소성: 1인 가구 또는 소액 투자처로서 수요 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 162,000,000원

본건의 면적(약 5.12평)과 건물 연식(2019년), 그리고 주변 매매 사례(평당 약 1,500만원 ~ 3,500만원)를 종합적으로 고려할 때, 평당 2,500만원 ~ 3,000만원 선의 시세를 적용해 볼 수 있습니다.

5. 12평 * 2,500만원 = 128,000,000원

5. 12평 * 3,000만원 = 153,600,000원

이는 감정가 1.62억원과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점과 소형 면적의 희소성을 감안하더라도, 현재 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 임차인의 확약서 내용이 최종적으로 법원에서 어떻게 해석되고 배당에 반영될지가 중요합니다.

이러한 점들을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.