나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64380 [1] 서울특별시 강동구 길동 396-11 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64380 [1] 서울특별시 강동구 길동 396-11 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매6계 2024타경64380 | 소재지: 서울특별시 강동구 길동 396-11 | 감정가: 2,789,240,500원 | 최저가: 2,789,240,500원 | 용도: 다가구주택

1. 서울동부지방법원 2024타경64380 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 강동구 길동 396-11 소재의 다가구주택으로, 서울동부지방법원에서 2024타경64380 (1)로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 건물 및 토지 일괄매각 대상이며, 감정평가액은 2,789,240,500원입니다. 토지 면적은 206.60㎡ (약 62.5평)이며, 건물 면적은 411.79㎡ (약 124.6평)입니다. 또한, 일반건축물대장에 기재되지 않은 제시외 건물 면적이 26.00㎡ (약 7.9평) 존재하며, 이는 일괄매각 및 주의사항에 포함되어 있습니다. 소유자는 김OO, 채무자는 이OO이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본건은 유동화물건으로 분류되어 있습니다.

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강동구 길동에 위치하며, "길동초등학교"에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 길동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 대체로 등고평탄한 정방형이며, 주상용 건부지로 활용되고 있습니다. 남서측으로는 폭 약 6미터, 북서측으로는 폭 약 4미터의 도로와 접해 있습니다. 토지이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 소유자는 김OO이며, 채무자는 이OO입니다. 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다. 일반적으로 임의경매의 경우 선순위 근저당 등은 말소되지만, 구체적인 권리관계는 등기부등본 등 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

길동역(5호선) 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 다가구 주택과 근린생활시설이 복합된 용도로 활용되고 있어, 주거민을 대상으로 한 상권과 오피스/사무실을 대상으로 한 상권의 복합 가능성이 있습니다. 길동역 주변은 꾸준한 유동인구를 확보하고 있어 상권의 안정성이 높은 편으로 분석됩니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 길동초등학교가 있어 학군 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 지하철 5호선 길동역이 인접해 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 이는 거주자들의 출퇴근 및 외부 활동에 큰 이점을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 위반건축물 사항입니다. 감정평가서에 따르면 4층에 26㎡ 무단 증축된 위반건축물이 소재하며, 이로 인해 매년 약 3,300,000원 내외의 건축이행강제금이 부과되고 있습니다. 또한, 일반건축물대장에 기재되지 않은 제시외 건물(26.00㎡)이 존재합니다. 낙찰 시 이러한 위반건축물 및 제시외 건물에 대한 원상복구 의무가 발생할 수 있으며, 미납된 이행강제금의 승계 여부 및 향후 부과될 이행강제금에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 일반적으로 법원 경매를 통해 낙찰받은 위반건축물의 경우, 이전 소유주의 미납 이행강제금은 승계되지 않으나, 새로운 소유자가 된 이후 발생하는 이행강제금은 부담해야 합니다. 임대관계 또한 미상으로, 세입자 현황 파악 및 명도 절차 진행 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 길동역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 주상복합 건물로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만, 불법 건축물 등재 및 이행강제금 부과, 제시외 건물 존재 등 명확한 리스크 요인을 안고 있어, 철저한 사전 조사와 정확한 법률 검토 없이는 투자가 어려울 수 있습니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 향후 개발 가능성 및 입지적 장점을 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

제2종일반주거지역으로서 향후 용도지역 상향 또는 규제 완화 시 건물의 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 위반건축물 문제를 해결하고 정상화할 경우, 건물의 가치가 크게 상승할 수 있습니다. 길동역을 중심으로 한 교통 요지로서, 지속적인 임대 수요와 투자 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매6계