나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64380 [1] 서울특별시 강동구 길동 396-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 인근은 단독주택 및 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 주로 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 길동역(지하철 5호선)이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 및 도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, "주상용"건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 차량통행이 불가능한 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다가구주택 및 근린생활시설로서,
사용승인일: 2017.01.02
외벽: 석재타일 붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

1,2층: 근린생활시설
3-5층: 주택
* 상기 이용상태는 공부 및 외부관측으로 확인하였음에 따라 경매 진행 시 재확인 바람.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 일련번호 가)는 2017-11-01일자로 위반건축물 표기[내역: 4층 주거 26㎡ 무단증축, 제시외 건물㉠]가 되어있는 상태로서, 매년 약 3,300,000원 내외의 건축이행강제금이 부과되고 있는 바, 미납강제이행금 여부 및 낙찰 시 승계 여부 등에 대해서 경매 진행 시 재확인 바람.

공부와의 차이

등기사항전부증명서, 일반건축물대장 및 평가명령서에 기재되지 않은 제시외건물㉠이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
감정평가서에 따르면 일반건축물대장에 기재되지 않은 제시외건물이 소재함
위반건축물[(건축과-27104, 2017. 11. 1. 위반내용:4층 주거 26㎡ 무단증축] 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울동부지방법원 2024타경64380 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 396-11

용도: 다가구주택 및 근린생활시설

감정가: 2,789,240,500원

토지 면적: 206.60㎡ (약 62.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 411.79㎡ (약 124.6평)

건물 제시외 면적: 26.00㎡ (약 7.9평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프더블유이사공구유동화전문

주요 특이사항: 유동화물건, 위반건축물

주의사항:

* 일괄매각이며, 제시외 건물(4층 주거 26㎡ 무단증축)이 포함됩니다.

* 해당 제시외 건물은 일반건축물대장에 기재되지 않은 위반건축물로, 연간 약 3,300,000원 내외의 건축이행강제금이 부과되고 있습니다. 미납 강제이행금 여부 및 낙찰 시 승계 여부는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

건축물 현황:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다가구주택 및 근린생활시설

* 사용승인일: 2017년 1월 2일

* 이용 상태: 1, 2층 근린생활시설, 3-5층 주택 (경매 진행 시 재확인 필요)

* 설비: 위생, 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 구비

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 길동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로, 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 우리은행 근저당권(토지: 2012.03.14, 건물: 2017.01.16)입니다.

* 이후 설정된 모든 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액은 약 1,573,773,111원으로, 감정가보다 높은 수준입니다.

* 현재 진행 중인 경매는 케이에프더블유이사공구유동화전문 신청에 의한 임의경매입니다.

* 임차인 현황:

* 김세현: 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김승이: 보증금 270,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 문지현: 보증금 12,000,000원, 차임 750,000원, 대항력 없음.

* 백남희: 보증금 15,000,000원, 차임 700,000원, 대항력 없음.

* 이은지: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 전보배: 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 대항력 없음.

* 전보배: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 위치: 길동초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택 및 다가구 주택 밀집 지역으로, 1, 2층에 근린생활시설이 있어 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 상업 시설: 주변에 대형 상업 시설보다는 소규모 점포 및 근린 생활 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 길동초등학교가 인접해 있으며, 지하철 5호선 길동역 및 버스정류장이 가까워 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 교육환경: 길동초등학교가 인근에 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 학생들의 교육 환경 보호를 위한 규제가 적용됩니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 과거 길동 일대에 마약류 중독재활센터 건립 계획이 있었으나 주민 반대로 무산된 바 있으며, 고덕동에 위치한 자원순환센터(폐기물 처리 시설)는 주민 친화 시설로 재탄생하였으나 해당 물건지와는 거리가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 4층 주거 공간 26㎡가 무단 증축되어 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이로 인해 연간 약 330만원의 건축이행강제금이 부과되고 있으며, 이는 매수인이 인수하거나 해결해야 할 부담이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일반건축물대장에 기재되지 않은 제시외 건물이 소재하며, 이는 위반건축물 내용과 동일한 것으로 추정됩니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 매각 등의 절차가 진행될 수 있습니다.

* 건축이행강제금: 위반건축물에 대한 이행강제금 추징 여부 및 금액, 향후 이행강제금 부과 예정 금액 등을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동의 역세권(5호선 길동역)에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설로서, 토지 206.6㎡, 건물 411.79㎡의 규모를 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인들의 대항력은 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 4층 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재 및 건축이행강제금 부과, 제시외 건물 존재 등은 주요 리스크 요인으로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 이러한 문제점을 해결할 경우 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 강동구 길동 역세권의 입지적 장점.

* 다가구 및 근린생활시설 복합으로 다양한 수익 창출 가능성.

* 말소되는 권리만 존재하여 권리관계가 명확함.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,789,240,500원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항: 위반건축물 및 이행강제금 관련 위험 요소를 감안하여, 감정가의 70~80% 수준을 잠정적인 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

* 예상 범위 (참고용): 1,952,468,350원 ~ 2,231,392,400원

(단, 본 예상가는 단순 참고용이며, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.