나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63875 [1] 서울특별시 광진구 능동 249-2 유호그라시아 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63875 [1] 서울특별시 광진구 능동 249-2 유호그라시아 3층302호 다세대주택 경매

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서울동부지방법원 경매6계 2024타경63875 | 소재지: 서울특별시 광진구 능동로34길 114, 3층302호 (능동,유호그라시아) | 감정가: 359,000,000원 | 최저가: 287,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울동부지방법원 2024타경63875 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63875 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 능동 249-2 유호그라시아 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 3억 5,900만원

토지면적: 20.65㎡ (약 6.25평)

토지 지분율: 2065.2999999999997

건물면적: 26.05㎡ (약 7.88평)

건물 지분율: 2605

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 11월 26일

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제3층 제302호 (사용승인일: 2021.11.26.)

외벽: 석재 붙임 마감 등

내벽: -

창호: 샷시 창호 등

이용 상태: 현황 다세대주택 (침실 2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용 중으로 추정

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 주차장 구비

토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지와 등고평탄한 세장형 토지로, 현황 도시형생활주택단지형 다세대(20세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 능동로34길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

지하철 5호선 "아차산역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 노선버스정류장이 있어 교통 접근성이 양호합니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근 도로망을 통해 시내 이동이 용이합니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되었습니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 채무자는 김OO입니다.

소유자와 채무자가 동일인(김OO)입니다.

감정평가요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

경매 절차상 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 입찰 전 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 지역은 도시지역 내 제1종일반주거지역으로, 주로 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

토지가 도시형생활주택단지형 다세대(20세대) 및 근린생활시설 용도로 활용되고 있어, 일부 상업 시설 이용도 가능할 것으로 보입니다.

서울용마초등학교 및 아차산역 인근으로 유동인구가 있어 기본적인 상권 형성은 되어 있습니다.

1.6. 생활정보

단지형 다세대주택 내에 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

내부 구조는 침실 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이루어진 것으로 추정됩니다.

엘리베이터, 도시가스 난방, 주차장 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 유리한 입지입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 "임대 미상"으로, 현재 점유자가 누구인지, 명도에 어려움은 없는지 확인이 필요합니다. 세입자가 있을 경우 명도 저항이나 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

소유자 겸 채무자가 거주 중일 경우, 이사 협의 또는 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)으로 지정되어 있어, 건축 행위 시 고도 제한을 받을 수 있습니다. (주거용도의 경우 직접적인 영향은 적을 수 있습니다.)

가축사육제한구역, 과밀억제권역 등은 해당 지역의 발전 가능성 및 규제 사항을 고려할 때 중요합니다.

1.8. 혐오시설 유무 조사 결과

본건이 위치한 서울특별시 광진구 능동 249-2 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

해당 지역은 주로 주거 시설, 학교, 상업 시설 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 지역으로 파악됩니다.

다만, '혐오시설'에 대한 기준은 개인의 주관적인 판단에 따라 다를 수 있으므로, 관심 있는 분께서는 지도 서비스 등을 통해 상세 지리 정보를 직접 확인하시는 것을 권장합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 아파트와 달리 전용면적 대비 넓은 토지 지분율을 가지는 다세대주택입니다.

서울용마초등학교 인접 및 아차산역 도보 이용 가능한 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 저렴하게 취득할 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 반드시 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

1.10. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

우수한 교통 및 생활 환경: 5호선 아차산역 역세권, 초등학교 인접, 주거 밀집 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

강제경매: 채권자의 강제 경매 개시로, 권리 관계가 비교적 명확할 수 있습니다 (단, 세부 확인 필수).

잠재적 임대 수익: 공실률이 낮은 지역이라면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (임대료 수준 조사 필요)

시세 차익 가능성: 경매 특성상 감정가 이하 또는 적정가로 낙찰받을 경우, 향후 부동산 가치 상승에 따른 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매6계